나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5217 [2] 전라남도 담양군 용면 월계리 149-13 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2024.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 전라남도 담양군 용면 월계리 소재 "담양호국민관광단지" 북서측 인근에 위치
하고 있으며, 주위는 중소규모 점포, 숙박시설 등이 혼재하는 관광지대로서 주위환경은
보통임.

교통상황

대상 토지 또는 인근까지 차량접근 가능하며, 대상 토지 동측 인근으로 29번 국도가 소재
하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2),4): 일단지로서 대체로 사다리형의 토지이며 자체지반 대체로 평탄하고,
숙박시설 부지로 이용중임.

일련번호 5),6): 일단지로서 사다리형의 토지이며, 완만한 경사지대내의 자체지반 대체로
평탄하고, 주상용(국민숙사, 일반음식점, 기준시점 현재 공실 상태) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1),2),4): 남동측 인접토지(월계리 149-48)상에 개설된 도로를 통하여 출입 가능
하며, 북서측 인접토지(월계리 149-33)상에 개설된 도로를 통하여 접근 가능함.

일련번호 5),6): 동측 인접토지(월계리 149-33)상에 개설된 비포장 도로를 통하여 접근 및
출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,6):계획관리지역 , 관광ㆍ휴양개발진흥지구 , 제2종지구단위계획구역, 가축사육
제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지
역(보리암 문화재자료19호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(추월산 지방기념물4호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호 4,5):계획관리지역 , 관광ㆍ휴양개발진흥지구 , 제2종지구단위계획구역 , 소로3류
(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 역사문화환경보존지역(보리암 문화재자료19호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역(추월산 지방기념물4호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법
률>

제시목록 외의 물건

일련번호 1),2),4) 지상에 3(가) 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물 기호 ㄱ)
-ㄹ) 및 제시외 수목이 소재하고, 일련번호 5) 지상에 제시외 수목이 소재함. 또한 일련번
호 4) 토지 및 타지상(월계리 149-37)에 걸쳐 제시외 구축물(데크 등) 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

3(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서(증축부분 일부 새시조),
1997년 10월 06일에 사용승인(일부 2014.08.27 증축) 되었으며,
외벽:드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등, 바닥:장판지 및 타일 마감 등
창호:새시창


7(나): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층(지하1층, 지상1층) 건물로서,
1988년 12월 20일에 사용승인 되었으며,
외벽: 적벽돌 치장 등, 내벽:몰탈 마감 및 일부 목재 마감 등
내부 리모델링 공사 진행 중 공사 중단 상태로 판단됨.

7(다): 조적조 슬래브 및 강판지붕 단층 건물로서,
1996년 06월 19일에 사용승인 되었으며,
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등

7(라): 조립식조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
1996년 10월 15일에 사용승인 되었으며,
내외벽: 판넬마감 등임.

이용상태

3(가): 숙박시설(추월산 해피랜드 호텔)로서,
1층:노래방, 음식점, 소매점 등
2층:연회장, 객실, 3층 및 4층: 객실 등이나
현장조사일 현재 휴업 상태임.

7(나); 국민숙사이나 현장조사일 현재 공실 상태임.

7(다), 7(라): 7(나)의 부속건물로서 현장조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

3(가): 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
7(나): 리모델링 공사중 중단 상태로서, 제반 설비 작동 여부 불분명함.

부합물 및 종물

일련번호 3(가)의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물 기호 ㄱ)-ㄹ)이 별첨 "지적 및
건물개황도" 및 "사진용지"에서와 같이 소재하며, 일련번호 7(나) 건물의 급수설비로 판단
되는 관정이 소재함.

공부와의 차이

3(가) 건물의 증축부분 중 일부(소매점, 일반음식점 부분)가 현황 "새시조"이며, 7(다) 건
물은 현황 "슬래브 및 강판 지붕"이고, 7(라) 건물은 일련번호 5) 및 타지상(월계리 149-
12)에 걸쳐 소재하는 것으로 사료됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.3(가) 건물 내부에 가구(침대 등) 및 가전제품(티비 등) 등 동산이 소재하나 감정평가외 하
였음.

나.3(가) 건물은 일반건축물대장상 "위반건축물" (2022.11.30., 무단증축, 창고/판넬조
10.4㎡)로 등재되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 지상 소재 수목 및 관정 포함
-목록7의 건물은 일부가 타지상(월계리 149-12)에 소재하는 것으로 목측되나 정확한 경계 및 위치는 측량요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경5217 (2)

* 소재지: 전라남도 담양군 용면 월계리 149-13

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 356,437,120 원

* 토지면적: 801.00㎡ (약 242.3평)

* 건물면적: 249.53㎡ (약 75.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 담OOOOOOO

1.1. 입지조건

2줄 띄우기

* 주위환경: 전라남도 담양군 용면 월계리 소재 "담양호국민관광단지" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 중소규모 점포, 숙박시설 등이 혼재하는 관광지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상 토지 또는 인근까지 차량 접근 가능하며, 동측 인근으로 29번 국도가 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

* 인접도로상태:

* 일련번호 1),2),4): 남동측 인접토지(월계리 149-48)상에 개설된 도로를 통하여 출입 가능하며, 북서측 인접토지(월계리 149-33)상에 개설된 도로를 통하여 접근 가능함.

* 일련번호 5),6): 동측 인접토지(월계리 149-33)상에 개설된 비포장 도로를 통하여 접근 및 출입 가능함.

* 토지이용계획및제한상태:

* 일련번호 1,2,6): 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(보리암 문화재자료19호), 역사문화환경보존지역(추월산 지방기념물4호).

* 일련번호 4,5): 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(보리암 문화재자료19호), 역사문화환경보존지역(추월산 지방기념물4호).

1.2. 권리분석

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* 등기부요약 (토지):

* 말소기준권리: 담양농업협동조합 근저당권 (2015.11.03, 180,000,000원)

* 등기사항: 소유권 이전 다수, 근저당, 가압류(전남신용보증재단, 신용보증기금), 임의경매개시결정(담양농업협동조합), 압류(광산구, 담양군) 등 다수 권리 설정 및 말소 기록 확인됨. 등기부채권 총액 310,880,737원.

* 등기부요약 (건물):

* 토지 등기부와 유사한 권리 변동 내역 확인됨. 말소기준권리 동일. 등기부채권 총액 310,880,737원.

* 매각으로소멸되지않는권리:

* 지상권: 타지상(월계리 149-12)에 소재한 목록7 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명함.

* 임차인현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 구체적인 임차인 정보는 제공되지 않음.

1.3. 상권분석

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* 주변상업시설: 중소규모 점포, 숙박시설 등이 혼재하는 관광지대.

* 건물 이용상태:

* 3(가): 숙박시설(추월산 해피랜드 호텔)로 사용되었으나, 현재 휴업 상태. 1층: 노래방, 음식점, 소매점 등. 2층: 연회장, 객실. 3층 및 4층: 객실 등.

* 7(나): 국민숙사로 사용되었으나, 현재 공실 상태. 리모델링 공사 중단 상태.

* 7(다), 7(라): 7(나)의 부속 건물로, 현재 공실 상태.

1.4. 생활정보

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* 주변시설: "담양호국민관광단지" 인근에 위치하며, 주변에는 소쇄원, 화순적벽, 공주호 호수생태공원, 화순공룡화석지, 가마골 용소, 추월산, 메타세콰이어길, 죽녹원, 관방제림, 용흥사 계곡 등 관광 명소가 다수 위치하고 있어 관광 관련 시설 접근성은 양호함.

* 혐오시설: 제공된 정보 상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없음.

1.5. 잠재적리스크

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* 특이사항 및 주의사항:

* 법정지상권, 유치권 등 존재 가능성 있음 (권리분석 참고).

* 일괄매각 대상이며, 지상 소재 수목 및 관정 포함 매각.

* 목록7의 건물 일부가 타지상(월계리 149-12)에 소재하는 것으로 목측되나, 정확한 경계 및 위치는 측량이 필요함.

* 건물 현황:

* 건물 3(가)는 일반건축물대장상 2022.11.30.자로 무단 증축(창고/판넬조 10.4㎡)으로 인한 위반건축물로 등재되어 있음.

* 건물 7(나)는 리모델링 공사 중단 상태로 제반 설비 작동 여부 불분명.

* 일부 건물(3(가) 일부, 7(다), 7(라))의 현황과 공부상 내용에 차이가 있음 (지붕 재질, 타지상 소재 등).

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 목록7 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의가 필요함.

1.6. 종합의견

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관광지대에 위치한 숙박시설로, 현재 휴업 및 공실 상태이며 리모델링 중단 등 다수의 문제가 산재해 있습니다. 법정지상권 및 유치권의 존재 가능성, 건물 일부의 타지상 소재 및 위반건축물 등기 등 인수 및 명도 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 일괄 매각 대상이며 토지 면적이 넓어 잠재적 활용 가능성은 존재합니다.

1.7. 투자포인트

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* 관광지 내 숙박시설 용도로, 향후 관광 활성화 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 토지 면적이 넓어 건축 및 개발 재량 여지 있음.

* 일괄 매각으로 토지와 건물 일괄 취득 가능.

1.8. 예상입찰가

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* 감정가: 356,437,120원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 법정지상권, 유치권, 위반건축물, 공실 및 리모델링 중단 상태, 건물 일부 타지상 소재 등 다수의 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 위반건축물 시정 및 건물 상태 복구 비용, 법정지상권 문제 해결 비용 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가격 및 시장 상황, 건물 상태, 법적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.