나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5217 [1] 전라남도 담양군 용면 월계리 149-14 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2024.07.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 전라남도 담양군 용면 월계리 소재 "담양호국민관광단지" 북서측 인근에 위치
하고 있으며, 주위는 중소규모 점포, 숙박시설 등이 혼재하는 관광지대로서 주위환경은
보통임.

교통상황

대상 토지 또는 인근까지 차량접근 가능하며, 대상 토지 동측 인근으로 29번 국도가 소재
하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2),4): 일단지로서 대체로 사다리형의 토지이며 자체지반 대체로 평탄하고,
숙박시설 부지로 이용중임.

일련번호 5),6): 일단지로서 사다리형의 토지이며, 완만한 경사지대내의 자체지반 대체로
평탄하고, 주상용(국민숙사, 일반음식점, 기준시점 현재 공실 상태) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1),2),4): 남동측 인접토지(월계리 149-48)상에 개설된 도로를 통하여 출입 가능
하며, 북서측 인접토지(월계리 149-33)상에 개설된 도로를 통하여 접근 가능함.

일련번호 5),6): 동측 인접토지(월계리 149-33)상에 개설된 비포장 도로를 통하여 접근 및
출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2,6):계획관리지역 , 관광ㆍ휴양개발진흥지구 , 제2종지구단위계획구역, 가축사육
제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지
역(보리암 문화재자료19호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역
(추월산 지방기념물4호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호 4,5):계획관리지역 , 관광ㆍ휴양개발진흥지구 , 제2종지구단위계획구역 , 소로3류
(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 역사문화환경보존지역(보리암 문화재자료19호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한
법률>, 역사문화환경보존지역(추월산 지방기념물4호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법
률>

제시목록 외의 물건

일련번호 1),2),4) 지상에 3(가) 건물의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물 기호 ㄱ)
-ㄹ) 및 제시외 수목이 소재하고, 일련번호 5) 지상에 제시외 수목이 소재함. 또한 일련번
호 4) 토지 및 타지상(월계리 149-37)에 걸쳐 제시외 구축물(데크 등) 등이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

3(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서(증축부분 일부 새시조),
1997년 10월 06일에 사용승인(일부 2014.08.27 증축) 되었으며,
외벽:드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽:벽지 및 타일마감 등, 바닥:장판지 및 타일 마감 등
창호:새시창


7(나): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층(지하1층, 지상1층) 건물로서,
1988년 12월 20일에 사용승인 되었으며,
외벽: 적벽돌 치장 등, 내벽:몰탈 마감 및 일부 목재 마감 등
내부 리모델링 공사 진행 중 공사 중단 상태로 판단됨.

7(다): 조적조 슬래브 및 강판지붕 단층 건물로서,
1996년 06월 19일에 사용승인 되었으며,
외벽:몰탈위 페인팅 마감 등

7(라): 조립식조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
1996년 10월 15일에 사용승인 되었으며,
내외벽: 판넬마감 등임.

이용상태

3(가): 숙박시설(추월산 해피랜드 호텔)로서,
1층:노래방, 음식점, 소매점 등
2층:연회장, 객실, 3층 및 4층: 객실 등이나
현장조사일 현재 휴업 상태임.

7(나); 국민숙사이나 현장조사일 현재 공실 상태임.

7(다), 7(라): 7(나)의 부속건물로서 현장조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

3(가): 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
7(나): 리모델링 공사중 중단 상태로서, 제반 설비 작동 여부 불분명함.

부합물 및 종물

일련번호 3(가)의 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물 기호 ㄱ)-ㄹ)이 별첨 "지적 및
건물개황도" 및 "사진용지"에서와 같이 소재하며, 일련번호 7(나) 건물의 급수설비로 판단
되는 관정이 소재함.

공부와의 차이

3(가) 건물의 증축부분 중 일부(소매점, 일반음식점 부분)가 현황 "새시조"이며, 7(다) 건
물은 현황 "슬래브 및 강판 지붕"이고, 7(라) 건물은 일련번호 5) 및 타지상(월계리 149-
12)에 걸쳐 소재하는 것으로 사료됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.3(가) 건물 내부에 가구(침대 등) 및 가전제품(티비 등) 등 동산이 소재하나 감정평가외 하
였음.

나.3(가) 건물은 일반건축물대장상 "위반건축물" (2022.11.30., 무단증축, 창고/판넬조
10.4㎡)로 등재되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 및 수목 매각 포함
-목록4 토지 및 타지상(월계리 149-37)에 걸쳐 제시외 구축물(데크 등) 소재
-목록3의 제시외 건물 3-3 및 일부 구조물이 본건 토지 및 인접 토지(월계리 149-36)에 걸쳐있는 것으로 탐문되나 정확한 경계 및 위치는 측량요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5217 (1)

소재지: 전라남도 담양군 용면 월계리 149-14

용도: 숙박시설 (추월산 해피랜드 호텔, 국민숙사 등) - 현재 휴업 또는 공실 상태

감정가: 1,337,908,680 원

토지 면적: 1,132.00 ㎡ (약 342.43 평)

건물 면적: 1,077.79 ㎡ (약 326.00 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 담양농업협동조합 (담OOOOOOO)

건물 현황:

* 3(가): 추월산 해피랜드 호텔 (4층, 철근콘크리트조, 1997.10.06 사용승인, 일부 증축) - 현재 휴업, 위반건축물 등재

* 7(나): 국민숙사 (단층, 시멘트벽돌조, 1988.12.20 사용승인) - 현재 공실, 리모델링 중단

* 7(다): 부속건물 (단층, 조적조, 1996.06.19 사용승인) - 현재 공실

* 7(라): 부속건물 (단층, 조립식조, 1996.10.15 사용승인) - 현재 공실

2. 입지조건

위치: 전라남도 담양군 용면 월계리 소재 "담양호국민관광단지" 북서측 인근에 위치.

주변 환경: 중소규모 점포, 숙박시설 등이 혼재하는 관광지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

교통 접근성: 차량 접근이 가능하며, 대상 토지 동측 인근으로 29번 국도가 소재하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통임.

토지 형태 및 이용:

* 일련번호 1),2),4): 일단지로 대체로 사다리형의 토지이며 자체지반 대체로 평탄하고, 숙박시설 부지로 이용 중임.

* 일련번호 5),6): 일단지로 사다리형의 토지이며, 완만한 경사지대 내 자체지반 대체로 평탄하고, 주상복합용(국민숙사, 일반음식점) 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태:

* 일련번호 1),2),4): 남동측 및 북서측 인접 토지에 개설된 도로를 통해 출입 가능함.

* 일련번호 5),6): 동측 인접 토지에 개설된 비포장 도로를 통해 접근 및 출입 가능함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(보리암, 추월산)에 해당함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015.07.06 담양농업협동조합 근저당권 (금756,000,000원)

기타 권리 및 제한:

* 담양농업협동조합 근저당 (2018.01.03, 금144,000,000원)

* 김옥남 근저당 (2018.01.03, 금250,000,000원, 공동담보)

* 다수의 압류 및 가압류 권리 존재 (담양군, 신용보증기금, 전남신용보증재단, 한국전력공사, 광산세무서장 등). 이들은 말소될 예정임.

* 총 등기부 채권 총액 (토지): 1,189,074,554원

* 총 등기부 채권 총액 (건물): 1,191,022,254원

유치권 신고:

* 주식회사 광장건설: 공사대금 231,465,600원. 성립 여부 불분명하며, 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 가능성이 있음. (유치권 배제 신청 접수됨)

임차인 현황:

* 박영식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022.08.22. 대항력 없음.

4. 상권분석

입지: 담양호국민관광단지 인근의 관광지 내에 위치하여 잠재적 수요층이 명확함.

주변 상업시설: 중소규모 점포 및 숙박시설이 혼재되어 있어 관광객 대상 상권 형성 가능.

수요: 주로 관광객을 대상으로 한 숙박, 식음료, 위락 시설 수요 기대.

경쟁: 유사 관광 관련 시설과의 경쟁이 있을 수 있으나, 차별화된 서비스나 시설로 경쟁력 확보 가능.

5. 생활정보

교통: 29번 국도 인접으로 차량 접근 용이. 대중교통 정보는 부족하나, 관광지 특성상 자가용 이용객 위주로 예상됨.

편의시설: 관광단지 내 기본적인 편의시설(식당, 상점 등) 및 주변 관광 명소(담양호, 추월산 등) 이용 가능.

*주변 시설 조사:*

* 담양호국민관광단지, 추월산, 보리암 등 문화 및 자연 명소가 인접해 있어 관광 자원으로서의 가치가 높음.

* 죽녹원, 메타세쿼이아길 등 담양의 주요 관광지와 접근성이 양호함.

*혐오시설 조사:*

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 정확한 정보는 추가적인 현장 조사 및 인허가 사항 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

유치권: 주식회사 광장건설의 유치권 신고(약 2.3억 원)로 인한 인수 또는 해결 부담. 성립 여부가 불분명하여 법적 검토 필요.

법정지상권: 인접 토지(월계리 149-36)에 걸쳐 있는 목록3의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성. 불분명한 권리로서 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

위반건축물: 3(가) 건물(추월산 해피랜드 호텔)이 무단 증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있음. 이행강제금 565,000원 발생하며, 철거 또는 원상복구 시 추가 비용 발생 가능.

건물 상태 및 운영: 국민숙사(7-나) 건물은 리모델링 중단 상태로 설비 작동 여부 불분명. 호텔 건물 포함 전체 휴업 또는 공실 상태로 정상화를 위한 대규모 투자 및 운영 노력이 필요.

제시외 건물 및 수목: 토지 및 타 지상에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(데크 등) 및 수목. 일괄 매각 대상이나, 경계 불분명 등으로 인한 분쟁 가능성 존재.

건물 노후화: 일부 건물은 사용승인일이 오래되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능.

7. 종합 의견

본 물건은 담양호국민관광단지 인근에 위치한 숙박시설로서, 관광지로서의 잠재력과 넓은 부지를 보유하고 있습니다.

그러나 유치권, 불분명한 법정지상권, 위반건축물 등 다수의 권리 및 행정적 리스크가 복합적으로 존재하며, 현재 건물들이 휴업 또는 공실 상태임을 고려할 때, 정상적인 운영을 위해서는 상당한 시간과 자본 투자가 수반될 것으로 예상됩니다.

낙찰 후 이러한 리스크들을 정확히 파악하고 해결할 수 있는 전문적인 검토 및 실행 능력이 요구되는 물건입니다. 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

관광지 입지: 담양호국민관국민관광단지 인근으로 관광객 수요 활용 용이.

대규모 부지: 1,132.00㎡의 넓은 토지 면적으로 다양한 개발 및 활용 가능성 보유.

잠재적 활용 가치: 기존 숙박시설 외 관광 관련 부대시설, 체험 시설 등으로 전환 시 부가가치 창출 기대.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보에 용이하나, 권리 관계 확인 철저 필요.

관광 자원 인접: 담양의 주요 관광지와 연계하여 시너지 효과 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,337,908,680 원

인수 보증금 (임차인): 0원

고려해야 할 추가 비용 및 리스크:

* 위반건축물 관련 이행강제금: 565,000원 (시정 시 면제 또는 감액 가능)

* 유치권 신고액: 231,465,600원 (성립 여부에 따라 인수 또는 협상 필요)

* 법정지상권 성립 시 토지 사용 제한으로 인한 가치 하락분 (정확한 산정 불가)

* 건물 노후화 및 리모델링, 정상화 비용

본 물건은 다수의 권리상 하자 및 운영상의 불확실성으로 인해, 감정가를 기준으로 직접적인 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 특히 유치권(약 2.3억 원) 및 법정지상권과 같은 잠재적 인수 비용 또는 가치 하락분을 고려해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 조사, 법률 자문, 주변 시세 분석 등을 통한 면밀한 재평가 후에 가능합니다.

보수적인 관점에서, 제시된 정보를 바탕으로는 약 9억 원 ~ 10억 원 범위에서 신중하게 검토할 수 있으나, 이는 현장 및 법률 자문 후 반드시 재검토되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.