나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1779 [2] 광주광역시 광산구 우산동 1039-5 대덕아파트 상가동 1층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '서작마을회관' 남동측 인근에 위치하는 구분건물(기호 1 : 대덕아파트 201동 10층 1102호 아파트, 기호 2 : 대덕아파트 상가동 1층 1호, 기호 3 : 대덕아파트 상가동 지하층 1호)이고, 부근은 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

√기호 1 - 대덕아파트 201동 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트 건물 내 10층 1102호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

√기호 2,3 - 대덕아파트 상가동 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 1층 1호 외로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 깔기 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

√기호 1 - 아파트로 이용중임.
√기호 2, 3 - 아파트 단지 내 상가임.

설비내역

√기호 1- 일반적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.
√기호 2, 3 - 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트와 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로는 외부 공도와 연결되는 진출입로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-12-13) , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2019-12-13) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1779 (2)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1039-5 대덕아파트 상가동 1층 1호

용도: 근린상가

감정가: 118,000,000원

면적:

토지면적: 13.32㎡ (약 4.03평)

건물면적: 35.75㎡ (약 10.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

건축물 정보:

총괄표제부: 대덕아파트, 공동주택, 1990.04.11 건축허가, 1991.03.20 사용승인.

표제부 (상가동): 철근콘크리트 슬래브지붕, 지하1층/지상3층, 연면적 654.56㎡.

전유부 (본건): 상가동 1층 1호, 면적 35.75㎡ (10.82평).

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '서작마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통 상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

도로 상태:

본건 아파트 단지 내 도로는 외부 공도와 연결되는 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 소로1류, 소로2류 접합.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제6구역, 전통상업보존구역.

주변 시설:

광주광역시 광산구 우산동 일대는 주택가와 원룸 밀집 지역으로, 일부 지역에서는 고물상으로 인한 폐기물 방치 문제가 주민들의 불편과 안전 문제를 야기하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이러한 폐기물 방치는 미관 저해, 악취 유발, 통행 방해 등의 문제를 일으킬 수 있습니다. 본 물건지의 직접적인 인근에 이러한 문제가 있는 고물상이 위치해 있는지 여부는 현장 확인이 필요합니다.

인근에는 대형 상업 시설(이마트, 메가박스, 롯데시네마 등)과 공공체육시설, 사회복지시설 등이 소재하고 있습니다.

지역 내에서는 신규 소각장(자원회수시설) 건립 관련 논의가 진행 중이며, 과거와 달리 주민 수용성이 높아지는 추세이나, 일부 지역에서는 입지 선정 과정에서의 위장 전입 의혹 등 이슈가 있기도 합니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리:

을1 (1999-12-27) 근저당권 소촌공단신용협동조합.

등기부 채권 총액:

297,665,225원.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-08-29

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

주의: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰 후 인수되는 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음.

1.3. 상권분석

건물 특징:

대덕아파트 단지 내에 위치한 근린상가입니다.

배후 수요:

아파트 단지 내 상가로서, 단지 내 거주민을 주된 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

업종 적합성:

근린생활시설로, 소규모 점포 및 서비스업에 적합할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성:

인근 버스정류장 이용 가능하며, 차량 접근이 용이합니다.

편의시설 접근성:

아파트 단지 내 상가이므로 단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 주변 근린생활시설 및 대형 상업 시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후도:

1991년 사용승인된 건물이므로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

상권 활성화 가능성:

아파트 단지 규모 및 주변 배후 수요 대비 상권 활성화 정도를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

법적 제한 사항:

다양한 용도지역 및 지구단위계획구역에 묶여 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

기타 환경적 요인:

일부 지역의 고물상으로 인한 폐기물 방치 문제가 보고된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 우산동 대덕아파트 상가동 1층 1호에 위치한 근린상가 경매 물건입니다.

아파트 단지 내 상가로 안정적인 배후 수요가 예상되며, 소형 면적으로 접근성이 좋습니다.

권리 관계는 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확합니다.

다만, 건물의 연식과 지역 내 일부 환경적 요인(폐기물 방치 등)은 추가적인 현장 확인 및 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내 고정 수요 확보 가능.

소형 평수: 비교적 적은 투자금으로 접근 가능.

명확한 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 권리 분석 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 118,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 추가적인 현장 조사와 시세 분석이 반드시 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.