나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1779 [3] 광주광역시 광산구 우산동 1039-5 대덕아파트 상가동 지하층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '서작마을회관' 남동측 인근에 위치하는 구분건물(기호 1 : 대덕아파트 201동 10층 1102호 아파트, 기호 2 : 대덕아파트 상가동 1층 1호, 기호 3 : 대덕아파트 상가동 지하층 1호)이고, 부근은 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

√기호 1 - 대덕아파트 201동 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 아파트 건물 내 10층 1102호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

√기호 2,3 - 대덕아파트 상가동 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 1층 1호 외로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
바닥 : 타일 깔기 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

√기호 1 - 아파트로 이용중임.
√기호 2, 3 - 아파트 단지 내 상가임.

설비내역

√기호 1- 일반적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.
√기호 2, 3 - 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트와 상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로는 외부 공도와 연결되는 진출입로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-12-13) , 제3종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2019-12-13) , 도로(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1779 (3)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1039-5 대덕아파트 상가동 지하층1호

용도: 근린상가

감정가: 31,000,000원

토지면적: 13.32㎡ (약 4.03평)

건물면적: 35.75㎡ (약 10.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '서작마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 정비된 주택지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 1999년 12월 27일 접수된 소촌공단신용협동조합의 근저당권입니다.

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-29

* 대항력: 없음

* 임차인 공 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 권리 및 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (1999-12-02)

* 근저당권 (소촌공단신용협동조합, 1999-12-27, 42,000,000원, 말소) - 말소기준권리

* 근저당권 (광주어룡신용협동조합, 2013-08-20, 43,000,000원, 말소)

* 소유권 이전 (2013-08-26, 매매)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-12-13, 136,800,000원, 말소)

* 임의경매 (광주어룡신용협동조합, 2025-04-08, 156,877,646원, 말소)

* 가압류 (광주어룡신용협동조합, 2025-04-16, 20,371,225원, 말소)

* 가압류 (광주신용보증재단, 2025-04-22, 55,494,000원, 말소)

등기부채권 총액: 297,665,225원

1.3. 상권분석

본 건은 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 주로 단지 내 거주민을 대상으로 하는 상권입니다.

주변 환경이 주택지대로 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

소규모 상권 특성상 업종 선택에 신중할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 대덕아파트 상가동은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물입니다. 본 건은 이 중 지하 1층 1호입니다.

마감: 외벽은 치장벽돌, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 타일로 마감되었습니다.

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

편의시설: 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제6구역, 전통상업보존구역 등이 포함되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위나 사업 운영 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인의 정확한 계약 내용 및 임대료 수준을 파악하기 어렵습니다.

* 건축물대장상 전유부 정보 불일치 가능성: 제공된 건축물대장 요약 정보 중 '전유부'에 기재된 호실이 '1층 1호'로 확인됩니다. 이는 본건의 매각 대상인 '지하층 1호'와 다른 호실이므로, 실제 현황 및 공부상 일치 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 존재 여부: 주변 지도 검색 결과, 해당 소재지 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 주택지대 내에 위치한 근린상가로, 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다.

소규모 상가로서 안정적인 배후 수요를 기반으로 운영될 가능성이 있으며, 감정가 또한 비교적 낮은 수준으로 접근성이 좋습니다.

다만, 토지이용계획상의 제한사항, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 건축물대장상 전유부 정보와 실제 매각 대상 호실 간의 불일치 가능성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 아파트 단지 내 상가로서 고정적인 수요층 확보가 용이합니다.

* 소액 투자로 접근 가능한 낮은 감정가입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 권리가 없으며, 감정가가 31,000,000원입니다.

잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고, 현장 방문 및 관련 서류 확인을 통해 정확한 가치를 평가한 후 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본 건의 경우 특수성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.