나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32576 [3] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제104동 OOOOO OOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 ""대동고등학교"" 북서측 인근에 위치한 풍암.매월 라루체더테라스 제103동 제1,2층 제103호, 제103동 제3,4층 제302호 및 제104동 제1,2층 제103호로서 주위는 연립주택단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1,2층 제103호 및 제3,4층 제302호로서,
외벽 : 타일, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가) ~ 다) 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지이며, 공동주택(연립주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 출입로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경32576 (3)

소재지

광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제104동 제1,2층 제103호

용도

연립주택

감정가

68,000,000원

토지면적

247. 49㎡ (약 74.87평)

토지지분

247. 4874㎡ (약 74.87평)

건물면적

45. 44㎡ (약 13.74평) (본건은 1, 2층 복층 구조)

건물지분

45. 4401㎡ (약 13.74평)

매각대상

토지/건물 일괄 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

북OOOOOOOO

특이사항

없음

주의사항

없음

특수물건정보

없음

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 ""대동고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 단지입니다.

단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

단지 남서측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 출입로가 별도로 있습니다.

주변에 대동고등학교, 풍암초등학교, 금호고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 풍암호수공원 등 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

직접적인 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 건물(집합건물)에 대한 경매 물건으로, 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리

북교신용협동조합 근저당 (2022-10-28 접수, 금2,064,000,000원)

권리내역

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

신탁재산의 귀속과 관련된 등기 사항이 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-08

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사나인투나인

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-06

확정일자: 2024-11-12

배당신고일자: 2025-04-30

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-06

대항력: 없음

인수되는 보증금

전체 임차인의 보증금 합계는 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2024년 10월, 84.98㎡(약 25.7평) 연립주택 7억 5천만원 실거래

* 2025년 4월, 84.23㎡(약 25.5평) 연립주택 5억 5천만원 실거래

* 2026년 2월, 84.23㎡(약 25.5평) 연립주택 3억 3천 5백만원 실거래

분석

제공된 주변 시세 정보의 면적(약 84㎡, 25.5평)은 본건의 공급 면적(45.44㎡, 약 13.74평)보다 약 두 배가량 큽니다. 따라서 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

2025년 4월 5억 5천만원에서 2026년 2월 3억 3천 5백만원으로 가격이 하락한 점은 최근 부동산 시장의 하락세 또는 특정 거래 조건의 영향을 시사합니다.

이러한 면적 차이와 가격 변동성을 고려할 때, 본건의 정확한 시세 산정을 위해서는 유사 면적(약 45㎡)의 실거래가 정보가 더욱 중요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트구조로, 4층 건물 중 본건은 104동 제1,2층의 복층 구조 연립주택(도시형생활주택-단지형)입니다.

외벽은 타일, 스톤코트 마감 등이며, 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

해당 단지는 총 40세대, 5개동 규모로 파악됩니다.

본건은 2022년 8월 29일에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

면적 차이: 주변 실거래가 정보는 본건(약 13.74평)보다 훨씬 넓은 면적(약 25.5평)을 대상으로 하므로, 직접적인 시세 비교에 어려움이 있습니다.

가격 하락세: 최근 유사 단지 내에서 거래된 더 넓은 면적의 연립주택 가격이 하락하는 추세가 관찰됩니다.

감정가와의 차이: 본건의 감정가(6,800만원)는 주변 실거래가에서 파생된 단위면적당 가격(최저 약 400만원/㎡)과 비교했을 때 매우 낮아, 실제 시장 가치가 감정가보다 현저히 높을 가능성이 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 과정이나 명도 과정에서 예기치 못한 변수가 될 수 있습니다.

임차인 정보: 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 임차인이 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 매월동에 위치한 풍암.매월 라루체 더 테라스 단지 내 연립주택으로, 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

권리 관계는 명확하여, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되고 인수되는 보증금이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 주변 시세 정보는 본건과 면적 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있으며, 최근 거래 가격의 하락세가 감지되는 점은 유의해야 합니다.

감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보여, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년 사용 승인으로 비교적 최신 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차 보증금이 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

저평가 가능성: 감정가가 주변 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 높아, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 68,000,000원

시세 분석:

주변 84㎡(약 25.5평) 연립주택의 최근 시세는 2026년 2월 3억 3천 5백만원(약 397.7만원/㎡)이며, 2025년 4월 5억 5천만원(약 653.0만원/㎡)입니다.

본건의 면적은 45.44㎡입니다.

최저 시세(397.7만원/㎡)를 본건 면적에 적용 시: 397.7만원/㎡ * 45.44㎡ ≈ 180,600,000원 (약 1억 8천 6백만원)

중간 시세(653.0만원/㎡)를 본건 면적에 적용 시: 653.0만원/㎡ * 45.44㎡ ≈ 297,000,000원 (약 2억 9천 7백만원)

예상 입찰가 산정:

감정가(6,800만원)와 비교했을 때, 주변의 더 넓은 면적의 실거래가 시세를 적용하면 본건의 시가는 상당한 차이를 보입니다.

면적 대비 가격, 신축 연식, 명확한 권리 관계 등을 고려하여 감정가보다는 높게, 최근 시세 범위를 참고하여 잠재적 가치를 반영한 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 250,000,000원 (1억 9천만원 ~ 2억 5천만원)

(이는 주변 시세 분석에 따른 예상치이며, 유사 면적의 정확한 실거래가 확인 시 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.