나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32576 [2] 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제103동 OOOOO OOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 매월동 소재 ""대동고등학교"" 북서측 인근에 위치한 풍암.매월 라루체더테라스 제103동 제1,2층 제103호, 제103동 제3,4층 제302호 및 제104동 제1,2층 제103호로서 주위는 연립주택단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1,2층 제103호 및 제3,4층 제302호로서,
외벽 : 타일, 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가) ~ 다) 복층구조의 연립주택(도시형생활주택-단지형)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지이며, 공동주택(연립주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 출입로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경32576 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOOO (북교신용협동조합)

1.2. 물건명세

* 소재지: 광주광역시 서구 매월동 355-6 풍암.매월라루체더테라스 제103동 제3,4층 제302호 (신주소: 광주광역시 서구 전평길 70)

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형)

* 감정가: 694,000,000원

* 토지 면적: 247.76㎡ (약 74.95평)

* 건물 면적: 45.44㎡ (약 13.75평)

1.3. 기타 기본사항

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 광주광역시 서구 매월동에 소재한 ""대동고등학교"" 북서측 인근에 위치한 풍암.매월 라루체 더 테라스 제103동 제3,4층 제302호로서, 주위는 연립주택 단지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 출입로가 연결되어 있습니다.

2.4. 주변시설

* 교육시설: 인근에 대동고등학교가 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을1구 순위의 북교신용협동조합이 접수한 근저당권 (2022-10-28, 채권금액 2,064,000,000원)입니다.

3.2. 말소되는 권리

을1구 근저당권보다 후순위에 있는 모든 권리 (갑4 가압류, 갑5 압류, 갑8 압류, 갑9 임의경매, 갑10 가압류, 갑11 압류, 갑12 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 인수 여부 판단이 어렵습니다. 다만, 일반적으로 후순위 권리들은 소멸되므로, 특별한 문제가 없다면 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 3,277,300,000원입니다. 이는 감정가(694,000,000원) 대비 매우 높은 금액으로, 경매의 주요 원인으로 추정됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 건물 개요

본건은 풍암.매월 라루체 더 테라스 단지 내 제103동에 위치하며, 2020년 12월 건축 허가를 받아 2022년 8월 사용승인된 신축급 연립주택(도시형생활주택-단지형)입니다. 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3,4층에 위치한 복층 구조로, 내부 면적은 45.44㎡(약 13.75평)입니다.

4.2. 주변 시세 분석

* 동일 단지 (또는 유사 단지) 최근 실거래가 분석:

* 2024년 10월: 84.98㎡, 7억 5천만원 (약 883만원/㎡)

* 2025년 4월: 84.23㎡, 5억 5천만원 (약 653만원/㎡)

* 2026년 2월: 84.23㎡, 3억 3천 5백만원 (약 398만원/㎡) - (주의: 이 거래는 다른 거래 대비 현저히 낮아 시장 상황을 왜곡할 가능성이 있습니다.)

* 본건 감정가: 6억 9천 4백만원 (45.44㎡ 기준, 약 1,527만원/㎡)

* 시세 분석:

본건(45.44㎡)의 단위 면적당 감정가(약 1,527만원/㎡)는 주변 유사 면적 실거래가(84㎡ 기준 약 400~883만원/㎡) 대비 상당히 높게 평가되었습니다. 이는 본건이 복층 구조이며, 비교 사례보다 건축 연도가 신축(2020-2022년 vs 2016년)이라는 점, 그리고 높은 층에 위치한 점 등이 반영된 것으로 판단됩니다. 그러나 최근 실거래가 하락 추세(2026년 2월 거래)를 고려할 때, 감정가 대비 낙찰가율이 높게 형성될 경우 위험이 따를 수 있습니다.

4.3. 생활 편의시설

* 주거 환경: 조용한 연립주택 단지 내 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 교육: 인근에 대동고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 32억 7천 7백만원으로 매우 높아, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 인수될 수 있는 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토해야 합니다. (다만, 임의경매 개시로 보아 진행 가능성은 높음)

5.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 단위 면적당 감정가는 인근 비교 사례보다 높은 수준입니다. 따라서 고가 낙찰 시 시세 차익 확보가 어려울 수 있으며, 신중한 접근이 필요합니다.

5.3. (추정) 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 인근 환경을 직접 확인하시기 바랍니다.

6. 종합 의견

본건은 광주 서구 매월동에 위치한 신축급 연립주택(도시형생활주택) 복층 물건입니다. 권리관계는 비교적 깨끗하여 매수인이 인수하는 권리나 부담은 없어 보입니다. 다만, 감정가가 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 대비 단위 면적당 높게 책정된 점, 총 채권액이 매우 높은 점은 유의해야 할 부분입니다. 복층 구조와 신축이라는 장점을 고려하여 시장 상황을 면밀히 분석한 후 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 신축급 복층 연립주택

비교적 최근에 건축된 복층 구조로 희소성이 있으며, 고급 주거 요건을 갖추고 있습니다.

7.2. 권리관계 명확

매각으로 소멸되지 않는 특별한 권리나 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 권리 분석이 매우 간결합니다.

7.3. 입지 조건

대동고등학교 인근의 안정적인 주거 단지에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의성이 확보됩니다.

8. 예상 입찰가

제시된 정보와 시세 분석을 종합하여 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 6억 5천만원으로 제안합니다. 이는 감정가(6억 9천 4백만원) 대비 보수적으로 산정된 가격이며, 잠재적 리스크와 시장 상황을 고려한 수치입니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 법원 진행 상황 및 경쟁자 분석 등 추가적인 정보 수집 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.