나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30889 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1285 광주신창동대광로제비앙아파트 108동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 '광주보건대학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택, 중.소규모의 근린생활시설, 학교시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 19층건물내 제7층 일부로서, 외벽: 콘크리트위 페인팅마감, 석재붙임 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등

이용상태

아파트(계단식)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 형태로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 북측으로 연접한 왕복2차선 규모, 남측으로 연접한 왕복 3차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트단지 출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 아파트부지의 용도지역은 제2종일반주거지역이고, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-06-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025 -12-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-06-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-12-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30889 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1285 광주신창동대광로제비앙아파트 108동 7층702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 403,000,000원

* 토지 지분: 55.23㎡ (약 16.71평)

* 건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치하며, 주변은 아파트 단지를 중심으로 공동주택, 근린생활시설, 학교시설 등이 형성되어 있음. '광주보건대학교' 서측 인근에 자리하고 있어 대학가 주변의 편의시설 접근성이 좋을 것으로 예상됨.

* 교통상황

단지까지 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 일반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로상태

단지는 북측으로 연접한 왕복 2차선 규모 도로와 남측으로 연접한 왕복 3차선 규모 도로에 접해 있으며, 단지 출입로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 토지는 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역임. 또한 소로1류, 중로2류 등 도로 접합 사항과 함께 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역(전술) 등 다수의 법적 제한 사항이 존재함.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약

본 건의 말소기준권리인 광주문화신용협동조합의 근저당권(을2, 2022.03.24. 접수)을 포함한 모든 을구 권리(근저당)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 또한, 압류 및 가압류 등기들도 모두 말소 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확한 편임. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 이에 대한 별도 확인이 필수적임.

등기부채권 총액은 468,114,527원임.

* 임차인 현황

본 건은 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

* 배후수요

아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

* 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 상권은 일반적인 수준으로 형성되어 있음.

5. 생활정보

* 교육환경

'광주보건대학교' 인근에 위치하며, 주변에 학교 시설이 있어 교육 환경이 양호함. 토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 곳들이 있어 교육 시설 보호 구역에 대한 인식이 필요함.

* 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 접근이 가능함.

* 주거 쾌적성

아파트 단지 내에서 형성된 주거 환경으로, 일반적인 아파트 생활권을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인

현장 조사 시 거주인 부재로 인해 내부 상태 확인이 불가능하였으며, 마감재, 설비 상태 등에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* 미소멸 권리 (지상권)

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 실제 지상권의 존재 여부, 내용, 권리 범위 등에 대한 철저한 조사가 필수적임. 이는 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있는 중요한 요인이 될 수 있음.

* 법적 제한 사항

토지이용계획상 비행안전제2구역(전술)에 속해 있어 군사 시설 보호법 적용을 받음. 또한, 가축사육제한구역, 각종 보호구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 구체적인 영향 검토가 필요함.

* 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 시설에 대한 검색 결과, 본 건의 소재지 인근에 혐오시설이나 기타 부정적인 영향을 줄 수 있는 대규모 시설은 직접적으로 확인되지 않았음. 다만, 광주광역시 차원에서 쓰레기 소각장 건립 관련 논의가 진행 중이나, 본 건 소재지와는 직접적인 연관성이 낮음.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 아파트 물건으로, 안정적인 주거 단지 내 입지와 통상적인 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있음. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 외 모든 권리가 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 주요 리스크 요인임. 더불어 내부 상태 미확인 및 각종 법적 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요함. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경을 갖춘 신축급 아파트 단지 내 물건.

* 등기부상 권리 관계가 명확하며, 인수 대상 임차인이 없음.

* 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없어 감정가 403,000,000원을 기준으로 입찰가 산정 시 고려할 수 있음. 그러나 내부 상태 미확인, 미소멸 권리인 지상권의 존재 가능성, 각종 법적 제한 사항 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하여 실제 가치를 판단하는 것이 중요함. 이러한 요소들을 고려하여 수리 비용, 지상권으로 인한 제약 등 예상되는 추가 비용 및 가치 하락분을 반영하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정해야 함. 통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본 건의 특수성을 감안하여 개별적인 시장 조사와 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.