나이스옥션 법원경매 목포 2026타경78 [1] 전라남도 목포시 산정동 1372-2 동아백조맨션 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 공동주택 단지내 단위세대(동아백조맨션 제5층 제503호 )로서, "목포삼학초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼 재하는 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 본건 인근에는 시내버스정류장 등 대중교통시설과 간선도로가 입지하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상6층 건물 내 제5층 제503호로서(사용승인일 : 1990-12-20), 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 84.95㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 '아파트 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 기호 (2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

목포지원 2026타경78 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 장OO입니다.

1.2. 소재지 및 물건 현황

전라남도 목포시 산정동 1372-2 동아백조맨션 5층 503호에 위치한 아파트입니다.

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 46.12㎡ (약 13.95평) - 토지지분 46.116㎡ (약 13.95평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평) - 전유면적 84.95㎡ (약 25.69평). (건물 제시외면적 0.00㎡)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 아파트의 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 78,000,000원이며, 토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 목포시 산정동 소재 동아백조맨션 5층 503호이며, "목포삼학초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설과 간선도로가 입지하고 있어 교통이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 김수현(2015.11.06), 소지연(2017.06.26), 김우석(2019.11.25) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 2020년 4월 1일 접수된 장대오 근저당권(19,000,000원)입니다.

* 본 경매는 2026년 4월 1일 접수된 장대오 임의경매(7,365,041원)에 의해 진행됩니다.

* 국민건강보험공단의 압류 등기 등도 존재했으나 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액은 29,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한춘임 (개인정보 보호를 위해 이름 일부 마스킹: 한 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1996년 4월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 한춘임은 전입일자를 기준으로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 이로 인해 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없을 것이라고 단정할 수는 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 추가적인 확인 및 조치가 요구됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인의 대항력과 관련된 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 산정동은 주로 주택지대로, 단독주택과 소규모 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 인근에 초등학교와 함께 시장이 있어 살기 좋다는 평가도 있습니다. 대형마트나 백화점 등 주요 상업 시설은 다소 거리가 있을 수 있으며, 이에 대한 상세한 조사가 필요합니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 환경 분석 및 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 화장터 등)이 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 목포 지역에서는 과거 혐오시설 설치를 둘러싼 주민 갈등이 있었던 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 목포삼학초등학교가 남측 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 종합병원, 금융기관, 대형마트 등은 추가적인 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

1996년에 전입한 임차인 한춘임은 대항력을 갖춘 것으로 보입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었지만, 실제 인수해야 할 보증금이 있을 가능성을 배제할 수 없으며, 이는 명도 과정에서의 주요 위험 요소가 될 수 있습니다.

6.2. 건물의 노후화

건물 사용승인일이 1990년 12월 20일로, 약 35년 이상 경과된 건물입니다. 따라서 건물 유지보수, 리모델링 또는 재건축 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 지역적 부동산 시장 변동성

목포 지역의 부동산 시장 특성 및 향후 개발 계획 등을 고려하여 투자 위험을 관리해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 78,000,000원의 감정가는 최근 시세 대비 매력적인 투자 기회를 제공할 수 있습니다. 동아백조맨션2의 경우 최고 실거래가가 7,800만원으로 기록된 바 있습니다.

* 초등학교 인접: 목포삼학초등학교 근접성은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

* 임차인 명도 가능성: 임차인의 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 명도 협상이 비교적 수월하게 진행될 여지가 있습니다 (단, 철저한 사전 확인 필수).

8. 종합 의견

목포시 산정동에 위치한 동아백조맨션 5층 503호 경매 물건은 초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 7,800만원은 잠재적 투자 매력을 높이지만, 대항력 있는 임차인(한춘임)의 존재와 건물의 노후화는 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 임차인의 실제 보증금 유무 및 명도 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 보증금 0원 신고만으로 안심하기보다는, 최악의 경우를 염두에 둔 자금 계획과 명도 전략 수립이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 계산된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 78,000,000원을 기준으로, 대항력 있는 임차인 리스크, 건물의 노후화, 지역 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 동아백조맨션1의 최근 실거래가 정보와 동아백조맨션2의 최고 실거래가 등을 참고할 때, 감정가가 현재 시장에서 적절한 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70%에서 80% 사이에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 54,600,000원부터 62,400,000원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 이 예상가는 참고용이며, 반드시 현장 방문, 권리 분석 재확인, 최신 시세 조사 등 추가적인 심층 분석 후에 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.