나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30855 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 331-5 명작갤러리빌딩 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공원 및 아파트단지 등이 혼재한 후면 상가지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 중 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2016.04.18) 외벽: 석재붙임, 칼라페어유리 및 드라이비트 등 마감, 내벽: 몰탈위페인팅 및 판넬 등 마감, 바닥: 콘크리트 마감, 천장: 개방형, 창호: 새시복층유리임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'이며, 현 '공실'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비 및 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 15미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30855 (1)

1.2. 소재지

전라남도 나주시 빛가람동 331-5 명작갤러리빌딩 5층504호

1.3. 용도

근린상가 (집합건축물대장상 '일반음식점')

1.4. 감정가

208,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 43.43㎡ (약 13.14평)

* 토지지분: 43.4334㎡

* 건물면적: 135.21㎡ (약 40.90평)

* 건물지분: 135.21㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

광OOOOOO (등기부상 '광주광역시'로 기재된 임의경매 채권자일 가능성 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람우체국' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 근린생활시설, 공원, 아파트단지 등이 혼재된 상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 원활하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 15미터의 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 가축사육제한구역 (모든가축제한구역_빛가람동1,500m)

* 혁신도시개발예정지구

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 명시는 없으므로, 통상적으로는 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 해당 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금이나 부담되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사전인기업, 김환수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-04-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 임윤하

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-11-04

* 대항력: 없음

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 상기 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 대항력이 없는 것으로 분석되나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 면밀히 확인하여 추후 발생할 수 있는 분쟁에 대비해야 합니다.

3.4. 등기부요약

* 소유권 보존: 2016-04-22 (유한회사자연과사람)

* 소유권 이전: 2020-02-07 (윤성숙)

* 근저당권: 2020-02-07 (광주광역시축산업협동조합, 198,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2026-02-19 (국민건강보험공단) - 말소

* 임의경매: 2026-02-19 (광주광역시, 167,936,202원) - 말소

* 등기부채권 총액: 198,000,000원. 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

빛가람 혁신도시 내 일반상업지역에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설, 공공기관, 주거단지가 혼재합니다. 이는 지역 내 기본적인 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

4.2. 이용상태

집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'이나, 현재 '공실' 상태로 이용 중입니다. 이는 향후 임차인 확보 및 업종 전환에 대한 전략 수립이 필요함을 의미합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

인근 간선도로 이용이 편리하여 차량을 통한 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 주변 편의시설

'빛가람우체국'이 인근에 위치하며, 상가지대 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 혁신도시 내에 위치하므로 다양한 공공시설 및 상업시설 접근이 용이합니다.

5.3. 주변 환경 (잠재적 이슈)

나주 빛가람혁신도시 인근에서는 축사 악취로 인한 민원이 지속적으로 제기되고 있습니다. 비록 본 물건지 자체에서 직접적인 악취 발생 시설이 인접해 있다는 정보는 없으나, 지역 특성상 계절별 악취 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 혁신도시의 지속적인 개발 및 공공기관 이전 노력으로 지역 경제 활성화 기대감이 있으나, 반도체 클러스터 관련 규제 등으로 인한 부동산 시장 위축 우려도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 '공실' 상태로, 신규 임차인을 성공적으로 확보하기까지 공실 기간이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 명도

대항력 없는 임차인으로 분석되나, 실제 점유 현황 및 협의 과정에서 명도 관련 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 지역 경기 및 개발 이슈

혁신도시 개발 및 공공기관 이전 등의 긍정적 요인과 함께, 규제 강화 및 지역 경기 변동성에 따른 불확실성 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

6.4. 악취 문제

나주혁신도시 인근 지역에서 축사 악취로 인한 민원이 보고되고 있어, 주변 환경 및 계절에 따른 악취 발생 가능성을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람 혁신도시 내 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 입지 및 교통 여건은 보통 이상입니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 인수 부담은 없습니다. 현재 '일반음식점' 용도로 '공실' 상태이며, 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 향후 임차인 확보 및 업종 전환 전략을 통해 수익성을 개선할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 혁신도시 인근의 악취 문제와 지역 경기 변동성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 우량 입지: 나주 빛가람 혁신도시는 지속적인 개발과 공공기관 이전을 통해 성장 가능성이 높은 지역입니다.

* 깔끔한 권리관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 혁신도시의 성장 추세에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 가능성: 공실 해소 및 임대차 계약 성공 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 208,000,000원

* 예상 입찰가는 인수할 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 산정합니다. 본 물건의 현재 공실 상태, 향후 임대 수요, 업종 전환 가능성, 주변 시세, 투자 목적 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 감정가의 70% ~ 120% 수준에서 결정되나, 본 물건의 공실 위험과 악취 민원 가능성 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.