나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3208 [1] 전라남도 영광군 염산면 두우리 산83 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상감정 · 평가일 2026.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)은 전라남도 영광군 두우리 소재 "당두재" 북서측 인근에, 일련번호(2)는 북동측 인근에 각각 위치하며, 부근일대는 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 마을주변 산림지역으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량통행 가능하며 인근에 간선도로가 소재한바, 대중교통은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사지, 자연림으로 이용중임. 일련번호(2) : 사다리형 완경사지, 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1),(2) : 지적도상 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호(2) :농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-25)(양,사슴,말,소,젓소(건축연면적2500㎡미만),닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 임지상에 별첨'사진용지와 같이 분묘가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지상에 분묘 소재함
맹지
인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경3208 (1)

1.2. 소재지

전라남도 영광군 염산면 두우리 산83

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

74,382,000원

1.5. 면적

토지면적: 24,794.00㎡ (약 7,502.28평)

건물면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

일련번호(1)과 (2)는 전라남도 영광군 두우리 소재 "당두재" 북서측 및 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재된 마을 주변 산림지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 이용은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상 맹지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지입니다.

가축사육제한구역은 양, 사슴, 말, 소(건축연면적 2500㎡ 미만), 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑1: 1998-07-10 소유권이전 (엄경숙)

* 갑8: 2014-09-01 소유권이전 (김두춘)

* 갑10: 2014-09-02 소유권이전 (조환제, 매매)

* 갑11: 2026-03-27 강제경매 (김 , 권리금액: 90,000,000원, 말소, 말소기준권리)

3.2. 말소기준권리

광주지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3208)으로 인한 경매 절차입니다. (다만, 등기부상 말소기준권리로 기재된 '갑11'은 말소 처리되어 있습니다.)

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재된 마을 주변 산림지역에 위치하여, 상업 활동보다는 전원생활 및 임업 활동에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

본건은 임야이므로 직접적인 생활 편의시설은 부족하며, 인근 자연환경을 이용하는 데 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

토지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 맹지

지적도상 맹지로서, 인접 도로로 직접 연결되지 않아 토지 이용 및 개발에 있어 진입로 확보가 필요합니다.

6.3. 경계 불분명

인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

6.4. 토지이용 제한

농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지로 지정되어 있어 건축 및 개발행위에 제한이 따릅니다.

7. 종합의견

본건은 전라남도 영광군에 위치한 임야로, 감정가는 74,382,000원입니다. 토지 면적은 약 7,502.28평입니다.

주요 리스크 요인으로는 분묘기지권의 존재, 맹지로서의 접근성 문제, 불분명한 경계, 그리고 농림지역 등 토지 이용 제한 사항이 있습니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 개발보다는 임업 또는 전원 토지로서의 가치를 우선적으로 고려해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

8.1. 저평가 가능성

다수의 리스크 요인이 존재함에 따라, 시장의 관심에서 벗어나 상대적으로 저평가될 가능성이 있습니다.

8.2. 토지 가치 상승 잠재력

향후 지역 개발이나 토지 이용 규제 완화 시, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 자연환경 활용

자연림 상태의 임야로서, 생태 체험, 임업, 또는 개인의 전원생활 공간 등으로 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 74,382,000원입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 본건의 맹지, 분묘기지권, 경계 불분명, 토지이용 제한 등의 제반 사항을 충분히 검토하고, 실제 현장 방문 및 법률 자문을 통해 정확한 권리 분석과 예상되는 문제점 해결 비용을 산정한 후 신중한 입찰가 산정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.