나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30925 [1] 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 남석리 소재 "중남마을" 내에 위치하며, 부근은 기존마을과 농경지, 야산 등으로 형성된 도시 근교 농촌지역이고, 남측 인근에는 광주카톨릭대학교가 자리하고 있음.

교통상황

남평읍 소재지와 비교적 가까이 위치하며, 인근의 간선도로와 접근이 용이하여 일반적인 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서, 근린생활시설 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 2면 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 일부 지상에는 인접지(114-2) 건물 일부가 본건 지상에 소재하는바 참고 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층(사용승인일: 2022.07.18)으로, 외벽:징크판넬, 내벽 : 편백 및 판넬, 인테리어치장 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설이며, 2개 상가 구조로 1개호는 커피숍, 1개호는 내부 인테리어 공사 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상임.

물건 비고

일괄매각
본건 토지 일부 지상에 인접지(114-2) 건물 일부가 소재함
지상에 설치된 외부 데크(Deck)시설, 데크 가장자리 및 주변에 설치된 LED 조명 등기구 및 각관 펜스시설, 데크 상부에 설치된 처마 및 포치(비가림/그늘막) 시설 일체, 동북쪽 건물 우측 길이 18m 높이 6단 매주석 울타리 및 앞 화단 온양납작석 일체, 건물 앞쪽 좌우측 벚나무 2그루 및 기타 수목은 각 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30925 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOO (농협은행주식회사 등)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 나주시 남평읍 남석리 114-5

* 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

* 건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

* 사용승인일: 2022년 07월 18일

* 이용상태: 2개 상가로 구성 (1개호 커피숍, 1개호 내부 인테리어 공사 중)

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 205,755,200원

* 토지면적: 330.00㎡ (약 99.8평)

* 건물면적: 116.80㎡ (약 35.3평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 나주시 남평읍 남석리 소재 "중남마을" 내에 위치합니다.

* 부근은 기존 마을과 농경지, 야산 등으로 형성된 도시 근교 농촌 지역입니다.

* 남측 인근에는 광주카톨릭대학교가 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 남평읍 소재지와 비교적 가까이 위치하며, 인근의 간선도로와 접근이 용이하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 본건 토지는 북측 및 동측으로 2면 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리는 2023년 5월 25일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1)입니다.

* 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 236,800,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 580,293,574원

3.3. 임차인 현황

* 농업회사법인주식회사중남 (박 ):

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2016년 01월 27일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원. 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 등재되어 있어, 실제 권리 관계 및 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 박 :

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 02월 14일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원.

* 신 :

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2014년 01월 10일

* 배당신고일자: 2026년 06월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원.

* 인수 보증금 합계: 0원.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 본건 토지 일부 지상에 인접지(114-2) 건물 일부가 소재하여, 해당 건물 소유자를 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 권리이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현재 이용 상태

* 본건은 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으며, 최근 사용 승인된 신축 건물입니다.

* 현재 2개 상가로 구성되어 있으며, 한 곳은 커피숍으로 운영 중이고 다른 한 곳은 내부 인테리어 공사가 진행 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 중남마을은 도시 근교 농촌 지역의 특성을 보이며, 주변은 농경지 및 야산으로 둘러싸여 있습니다.

* 인근에 광주카톨릭대학교가 있어 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에는 광주카톨릭대학교가 위치해 있어 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 나주시 남평읍 소재지와 비교적 가까워 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 현재까지 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인접지 건물 일부 소재: 본건 토지 일부에 인접지(114-2)의 건물이 존재합니다. 이로 인해 토지 이용에 일부 제약이 발생하거나, 해당 건물 소유자와의 마찰 가능성이 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 토지 일부에 인접 건물이 존재함에 따라, 해당 건물에 대한 법정지상권이 성립될 경우 토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 외부 데크, LED 조명, 각관 펜스, 처마 및 포치 시설, 석축 울타리, 화단, 벚나무 2그루 및 기타 수목 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰 후 이러한 시설물에 대한 별도 협의 또는 철거가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본건 물건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있으며, 추가적인 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 건물 등기부상의 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 해당 부동산의 재정적 불안정성을 시사하며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 남평읍 남석리 소재 제2종근린생활시설로, 2022년에 사용 승인된 비교적 신축인 건물을 포함하고 있습니다. 주변은 도시 근교 농촌 지역으로 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 존재합니다.

다만, 본건의 잠재적 리스크로는 토지 일부에 인접지 건물이 소재하여 법정지상권 성립 가능성이 있다는 점, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 매각에서 제외되는 여러 지상 시설물이 존재한다는 점 등을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 대항력 있는 임차인(농업회사법인주식회사중남(박 ))이 보증금 0원으로 등재되어 있으나, 실제 권리 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 근린생활시설: 2022년에 사용 승인된 건물이므로 비교적 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 우수한 입지 조건: 남평읍 소재지 및 광주와의 접근성이 좋으며, 도시 근교의 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치 상승: 계획관리지역 등 토지 이용 계획상 향후 지역 개발이나 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승의 여지가 있습니다.

* 안정적인 임대 수요 기대: 대학 인근이라는 지리적 이점으로 인해 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 205,755,200원입니다.

* 상기 명시된 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가는 본건의 감정가, 등기부상 채권 총액, 권리 분석 내용, 물건의 현황, 잠재적 리스크 요인(인접지 건물 소재, 법정지상권 성립 가능성, 공동담보 여부, 매각 제외 물건 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정되어야 합니다.

* 특히, 대항력 있는 임차인의 실제 권리 관계 및 인수 조건에 대한 명확한 파악이 선행되어야 합니다.

* 이러한 추가적인 정보 수집 및 심층 분석 과정을 거쳐야만 합리적인 예상 입찰가를 도출할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.