나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30888 [1] 광주광역시 광산구 선암동 818 선운더브이레브리티 105동 2층201호 연립주택 경매

전남광주통합특별시 광산구 어등대로449번길 23 선운 더브이 레브리티, 105동 2층201호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경30888(광주지방법원 경매3계). 감정가 536,000,000원, 최저가 375,200,000원. 매각기일은 2026-11-12입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 30888 [1]
소재지	광주광역시 광산구 선암동 818 선운더브이레브리티 105동 2층201호
도로명주소	전남광주통합특별시 광산구 어등대로449번길 23 선운 더브이 레브리티, 105동 2층201호
용도	집합건물
매각기일	2026.11.12
관할법원	광주지방법원 경매3계 (062-239-1605(2층 민사집행과 지법253호))
이용제한	(저촉)상대보호구역, 상대보호구역, (저촉)준보전산지, (저촉)자연녹지지역, (저촉)비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역, (접함)소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, (접함)자연취락지구, (접함)하천구역, (저촉)중점경관관리구역, (접함)대학

광주광역시 광산구 선암동 818 선운더브이레브리티 105동 2층201호 연립주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	149.16㎡ (45.12평)
건물면적	84.97㎡ (25.70평)

금액

감정가	536,000,000원
최저가	375,200,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	37,520,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.01	536,000,000원	유찰
2차	2026.11.12	375,200,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 진남 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 서봉동 소재 &apos;호남대학교&apos; 동측 인근에 위치하는 &apos;선운더브이 레브리티&apos; 제105동 제2층 제201호로서, 부근은 연립주택 및 중.소규모의 근린생활시설, 미개발된 농경지 등으로 형성되어 있음.
교통상황: 본건 연립주택단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 남측 인근 간선도로변에 시내버스승강 장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물내 제2층 일부로서, 외벽: 치장석붙임 및 드라이비트마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 등 창호: 새시창호 등
이용상태: 연립주택으로 이용중임.
설비내역: 일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 연립주택부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건 연립주택단지는 동측으로 단지진입도로가 개설되어 있으며, 동 진입도로는 남측으로 왕복6차선 규모의 어등대로와 연결됨.
토지이용계획 및 제한상태: 본건 건물부지의 용도지역은 자연녹지지역이고, 소로1류(폭 10m~12m)(2023-07-15)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-03-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리 법>, 중점경관관리구역(2023-07-20)임.
공부와의 차이: 해당사항 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 본건은 현장조사시 거주인 부재상태로 내부 출입 및 확인이 불가능한 바, 내부 상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30888 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 광산구 선암동 818 선운더브이레브리티 105동 2층201호

1.3. 용도

연립주택

1.4. 감정가

536,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 149.16㎡ (약 45.14평)

* 토지지분: 149.159㎡ (약 45.14평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.72평)

* 건물지분: 84.9709㎡ (약 25.72평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

에스와이

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 서봉동 소재 '호남대학교' 동측 인근에 위치하는 '선운더브이 레브리티' 제105동 제2층 제201호임. 부근은 연립주택, 중소규모 근린생활시설, 미개발된 농경지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건 연립주택단지까지 차량 출입이 자유로우며, 남측 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 일반적인 교통상황은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 연립주택단지는 동측으로 단지진입도로가 개설되어 있으며, 이 진입도로는 남측으로 왕복 6차선 규모의 어등대로와 연결됨.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 건물부지의 용도지역은 자연녹지지역임. 또한, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 준보전산지, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음.

* 비행안전제6구역은 광주공항과 관련된 구역으로, 비행의 안전을 위한 고도 제한 등이 있을 수 있음.

2.5. 주변 환경 및 시설

* 주변에는 호남대학교가 위치하며, 선운지구 택지개발 지역의 일부임.

* 지구 내에 초등학교, 중학교가 있으며, 북쪽으로는 호남대학교와 보문고등학교가 있음.

* 남쪽으로는 황룡친수공원과 선운공원이 있고, 북쪽에는 어등산 등산로가 위치함.

* 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 지역과 농경지가 혼재된 환경임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 1일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권최고액 377,300,000원)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (물건명세서상 '지상권개요'는 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 보증금이 없으므로 명도 부담은 적을 것으로 예상됨.

3.4. 등기부 요약

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2023-06-01)

* 근저당권 (말소기준권리) 한국주택금융공사 (2023-06-01, 377,300,000원)

* 강제경매 에스와이 (2026-03-26, 111,370,507원)

* 등기부채권 총액: 488,670,507원 (377,300,000원 + 111,370,507원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 최근 매매 정보에 따르면, '선운더브이레브리티' 단지 내 동일 평형(84.97㎡)이 2024년 10월 7일에 753,000,000원(7억 5,300만원)에 거래되었음.

* 이는 본건의 감정가 536,000,000원보다 약 40% 높은 금액이며, 해당 단지의 역대 최고 실거래가임.

* 일부 정보에서는 6억 원대의 매매 거래 또는 호가가 있는 것으로 나타남.

* 본건은 2023년 준공된 신축 연립주택임.

4.2. 시장 동향

최근 실거래가 및 호가 정보는 감정평가액보다 높은 시장 가격을 형성하고 있음을 시사함. 신축 건물로서 초기 시장 가격이 높게 형성된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* '선운더브이 레브리티'는 2023년에 준공된 신축 연립주택 단지로, 쾌적한 주거 환경을 제공함.

* 조용하고 평화로운 환경에 대한 후기가 있으며, 방음이 잘 되는 편이라는 의견도 있음.

5.2. 편의시설

* 단지 주변에 중소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공함.

* 인근에 호남대학교가 있어 관련 상권 이용이 용이할 수 있음.

5.3. 교통 및 접근성

* 제반 차량 출입이 용이하며, 남측 인근 간선도로변 버스승강장 이용이 가능함.

* 어등대로와 연결되어 시내 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

* 현장 조사 시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인이 불가능하여, 내부 상태는 일반적인 수준으로 가정하여 평가되었음. 입찰 전 내부 상태를 반드시 확인해야 함.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 시 군사 관련 규제를 받을 수 있음.

6.3. 시장 가격 변동성

* 최근 거래가가 감정가 대비 현저히 높은 것은 긍정적이나, 신축 아파트/연립의 경우 시장 상황에 따라 가격 변동성이 클 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 준공된 신축 연립주택으로, 건물의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 입지적으로는 호남대학교 인근에 위치하며, 도로 접근성이 양호하고 주변에 생활 편의 시설 및 공원 등이 있어 주거 환경이 비교적 쾌적한 편입니다.

권리 관계 또한 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이어서 인수되는 권리가 없는 깨끗한 상태입니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가가 상당히 높게 형성되어 있는 점, 현장 방문을 통한 내부 상태 미확인이 불가한 점, 그리고 비행안전구역 등 토지이용상의 일부 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2023년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮음.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 등기 이전이 수월할 것으로 예상됨.

* 최근 실거래가가 감정가 대비 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 536,000,000원

* 최근 실거래가 (2024년 10월): 753,000,000원

* 본건과 동일한 '선운더브이레브리티' 단지의 2024년 10월 실거래가가 753,000,000원(7억 5,300만원)으로, 이는 감정가(536,000,000원) 대비 약 40% 높은 수준입니다.

* 신축 건물임을 고려하고, 최근 시장가격을 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정할 경우, 시장 가격의 80~85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 약 600,000,000원 ~ 640,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 현 시세 분석에 따른 것이며, 실제 경매 참여 시 경쟁 상황, 본건의 내부 상태, 기타 시장 변동 요인 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보