나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10313 [1] 경상남도 거제시 옥포동 233 삼도로얄맨션 103동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포성지중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 임야 등이 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 제15층 제1507호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호.

이용상태

'공동주택'으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형의 토지로서, 북측 하향한 완경사의 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지는 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(옥포성지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 통영지원 2026타경10313 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 233 삼도로얄맨션 103동 15층 1507호

* 용도: 아파트

* 건물명: 삼도로얄맨션

* 감정가: 84,000,000원

* 토지면적: 61.08㎡ (약 18.48평)

* 건물면적: 84.93㎡ (약 25.70평)

* 전용면적: 84.93㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: 해당 정보 없음

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자)

* 건축연도: 1994년 9월

1.1. 입지조건

2.

* 위치: 경상남도 거제시 옥포동 233 삼도로얄맨션 103동 15층 1507호에 소재합니다.

* 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '옥포성지중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 학교, 임야 등이 혼재하여 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 단지 내 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 인근에 대중교통 시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 일반적인 아파트 단지로서의 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(옥포성지중학교) 등 규제 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 등기부상 총 채권액: 155,251,372원 (을7 근저당 117,600,000원 + 갑21 가압류 37,651,372원)

* 말소기준권리: 2017-08-18 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을7)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김OO

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023-08-31

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 전입일자 대비 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자가 없어 경매 절차에서 우선변제권이 인정되지 않습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

2.

* 최근 매매 시세 (2026년 기준):

* 59.93㎡ (약 18.1평, 6층): 34,000,000원 [cite: json1]

* 84.93㎡ (약 25.7평, 3층): 80,000,000원 [cite: json2]

* 84.93㎡ (약 25.7평, 7층): 59,500,000원 [cite: json3]

* 최근 전월세 시세 (2026년 기준):

* 84.93㎡ (약 25.7평, 3층): 보증금 54,000,000원 [cite: json4]

* 59.93㎡ (약 18.1평, 7층): 보증금 30,000,000원 [cite: json5]

* 84.93㎡ (약 25.7평, 7층): 보증금 20,000,000원 / 월세 70,000원 [cite: json6]

* 분석: 삼도로얄맨션의 최근 매매가는 3,400만원에서 8,000만원 사이에 분포하고 있습니다. 84.93㎡(약 25.7평) 면적대의 경우, 2026년 4월에는 8,000만원에 거래되었으나, 2026년 6월에는 5,950만원에 거래되는 등 가격 변동이 있습니다. 본 건은 15층 고층임을 감안할 때, 시세는 7천만원 내외로 판단되나, 최근 거래 사례 중 낮은 가격대의 물건이 존재하므로 주의 깊은 시세 파악이 필요합니다.

1.4. 생활정보

2.

* 아파트 단지 정보: 삼도로얄맨션은 1994년 9월 사용승인되었으며, 총 6개동 384세대 규모입니다.

* 관리사무소 연락처: 055-688-4171

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설이 있습니다.

* 주차: 총 174대 (지상 3대, 지하 14대) 주차가 가능하며, 세대당 약 0.45대로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 주변 시설: '옥포성지중학교'가 인근에 위치하며, 공동주택 및 임야가 혼재된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 건물 상태 미확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 내부 조사가 불가능하여, 인근 주민 탐문 및 외부 관찰 등을 통해 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

* 최근 집중호우 피해: 2026년 8월, 거제시 일대에 집중호우로 인한 산사태 및 침수 피해가 발생했으며, 옥포동 삼도로얄맨션 인근에서도 산사태로 인한 사망 사고가 있었습니다. 현재 피해 지역 복구가 진행 중이나, 단지 및 주변 지역의 정확한 피해 규모와 복구 상태는 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 자료 검토 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주위 환경은 공동주택, 학교, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 삼도로얄맨션 아파트 103동 15층 1507호입니다. 1994년에 준공되어 연식이 있지만, 권리 분석상 인수되는 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 법적 리스크가 매우 낮은 물건입니다. 임차인 김OO 씨는 대항력이 없어 명도 부담이 없으며, 보증금 인수 금액도 0원입니다. 감정가는 8,400만원이나, 최근 시세 자료를 보면 84.93㎡ 면적대가 5,950만원에 거래된 사례도 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 2026년 8월 집중호우로 인한 산사태 피해가 인근에서 발생한 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인의 대항력이 없어 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 감정가 8,400만원 대비 최근 실거래가 중 낮은 가격대의 거래 사례가 존재하여, 시세보다 저렴하게 매수할 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 재건축 잠재력: 1994년 준공된 아파트로, 향후 재건축 가능성을 고려한 투자 또는 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 84,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 84.93㎡ (약 25.7평) 매매가: 2026년 4월 80,000,000원, 2026년 6월 59,500,000원 [cite: json2, json3]

* 59.93㎡ (약 18.1평) 매매가: 2026년 3월 34,000,000원 [cite: json1]

* 본 건은 15층 고층 아파트입니다.

* 2026년 8월 집중호우로 인한 산사태 피해가 인근에서 발생한 점은 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 종합 의견: 권리상 안전하고, 현재 시세 대비 저가 매수가 가능할 것으로 판단됩니다. 단, 건물 상태 미확인 및 최근 자연재해 발생 이력을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 70,000,000원

* 최적 입찰가 고려: 60,000,000원 ~ 65,000,000원 선에서 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.