나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3379 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 139 명곡미래빌4단지 409동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 소재 "대구화남초등학교" 남동측 인근에 위치하며. 부근 일대는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설 이용 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골경사지붕 지상15층건 중 11층 1103호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감. - 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 지역난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향 경사지에 계단식으로 평탄하게 조성한 부정형 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 6차선 포장도로에 접하며, 주출입구에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m∼40m)(접합), 소로1류(폭 8m 미 만)(접합), 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-23)(명곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (화남초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3379 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 139 명곡미래빌4단지 409동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 119,000,000원

토지면적: 29.68㎡

건물면적: 49.81㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구분: 집합건물 (아파트)

사용승인일: 2000년 05월 25일

층수: 지상 11층 중 11층

건축물 구조: 철근콘크리트조 철골경사지붕

1.1. 면적 정보

* 토지 지분: 29.6793㎡ (약 8.98평)

* 건물 지분: 49.81㎡ (약 15.07평)

* 전용면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

* 분양면적: 약 59㎡ (명곡미래빌4단지 내 유사 면적 거래 사례 기준 추정)

1.2. 매각 정보

* 감정가: 119,000,000원

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 139 명곡미래빌4단지 409동 11층 1103호

* 주변 환경: 대구화남초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 시설 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

* 도로 상태: 단지 북측으로 왕복 6차선 포장도로에 접하고 있으며, 주출입구와 연결되어 있음.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 말소기준권리: 을3, 근저당권, 한국주택금융공사, 2014-10-30 접수, 534,000,000원. 본 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 관련 권리 내역은 제공되지 않아 확인 필요. 등기부등본 상 현재까지는 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보임.

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (대한주택공사, 2000-07-19)

* 갑2: 소유권이전 (우영순, 2002-06-27)

* 갑3: 소유권이전 (유종순, 2005-03-17)

* 을3: 근저당권 (한국주택금융공사, 2014-10-30, 534,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 소유권이전 (김기애 외 5명, 2026-02-03, 상속)

* 갑5: 임의경매 (한국주택금융공사, 2026-03-26, 147,129,594원) - 본 경매 개시 결정 권리

* 등기부채권 총액: 534,000,000원 (근저당권 채무 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

* 주변시설: 아파트 단지, 대구화남초등학교, 대구명곡초등학교 등 교육시설, 근린생활시설이 인접하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

* 상업시설: 단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있음.

* 교육시설: 대구화남초등학교, 대구명곡초등학교가 인접해 있으며, 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있음.

* 주차: 주차대수합계 175대 (자료 상 상이한 정보 존재, 총괄표제부 기준 832대) / 전기차 충전기(지상 4대, 지하 5대) 보유.

* 관리사무소 연락처: 053-644-0477

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 임대관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 법적 문제나 시간 지연이 발생할 수 있음. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 권리 관계를 면밀히 파악해야 함.

* 건축물 연식: 2000년식으로 준공 후 약 26년 경과, 노후화에 따른 수선 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 검색되지 않으나, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축사 관련 잠재적 영향은 확인할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 화원읍에 위치한 명곡미래빌4단지 아파트로, 주변으로 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 인프라가 양호한 편입니다. 교통 접근성 역시 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 요구되는 부분입니다. 아파트 준공연도가 20년 이상 경과함에 따라 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대구광역시 달성군 화원읍의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요 확보 가능.

* 권리: 등기부상 인수할 권리가 없는 깔끔한 권리 상태.

* 가격: 감정가가 119,000,000원으로, 유사 면적 실거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됨.

* 학군: 초등학교가 인접해 있어 학군 수요를 고려할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 명곡미래빌4단지 아파트의 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 전용면적 49.81㎡ (약 15.07평)의 경우 2026년 5월 8일 117,000,000원 (49.97㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 2026년 4월 및 5월에 거래된 59.63㎡ ~ 59.86㎡ 면적의 아파트가 135,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 거래된 점을 고려할 때, 본건 물건의 적정 시세 범위는 117,000,000원 ~ 130,000,000원으로 추정됩니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰가 외 추가로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

본 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산출되었으며, 현장 조사 및 추가적인 권리 변동 사항을 반드시 확인하신 후 입찰하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.