나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100755 [1] 대구광역시 남구 이천동 184-22 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.05.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 이천동 소재 도시철도 3호선 "대봉교역" 서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 본건은 인접 필지 및 인접 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함 .

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 근린상업지역(2024-12-10), 도시지역, 시가지경관지구(중심)(2024-12-10), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 치장타일 등 마감, 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 및 타일, 바닥: 인조석물갈기, 장판지 및 타일 등 마감, 창호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호(가): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일련번호(가): 위생설비, 급·배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2026타경100755 (1)

소재지: 대구광역시 남구 이천동 184-22

용도: 근린시설

감정가: 670,802,040원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 138.00㎡ (약 41.74평)

건물면적: 216.36㎡ (약 65.45평)

건물 제시외면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

토지이용계획: 근린상업지역, 도시지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상2층 (철근콘크리트구조)

건물용도: 제2종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본 물건은 대구광역시 남구 이천동 소재, 도시철도 3호선 "대봉교역" 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 접근성 등 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 토지 및 건물 이용 현황

토지는 인접 필지 및 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층, 지상 2층 규모로 근린생활시설로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건의 토지는 근린상업지역, 도시지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 권리 설정 및 변경이 확인됩니다. 말소기준권리인 대구대서신용협동조합의 근저당권(2024-07-03 접수)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 1,665,346,473원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 곽

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

배당신고일자: 2026-05-12

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-03-31

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 420,000원

전입일자: 2002-11-28

확정일자: 2002-11-28

배당신고일자: 2026-05-12

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력있는 임차인으로, 보증금 5,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2025-07-01

확정일자: 2026-05-04

배당신고일자: 2026-05-04

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리(을7: 근저당권, 2024-07-03)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력있는 임차인(김 )의 보증금 5,000,000원은 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건은 대봉교역 인근에 위치하며, 대구백화점 프라자점과 연결되는 통로가 있는 역 주변으로 상업 및 주거지역이 혼합되어 있습니다. "봉리단길"이라 불리는 지역은 아기자기한 카페와 맛집이 밀집해 있으며, 젊은층 사이에서 인기가 많습니다. 또한, 김광석다시그리기길과도 가깝습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대봉교역 인근으로는 대구백화점 프라자점을 비롯한 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 또한, 신천 둔치 산책로와 체육시설이 가까워 도심 속에서 여가를 즐기기에도 좋은 환경입니다.

5.2. 교육시설

인근에 대구남산고등학교, 신명여자중학교 등이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 중복사건: 본 건은 중복 사건으로 진행되고 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 임차인 김 는 대항력이 있어 보증금 5,000,000원 인수 가능성이 있습니다. 임차인들의 임대 관계 및 보증금/차임 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 제시외 건물: 건축물대장 상 건물 면적 외에 제시외 건물 8.40㎡가 매각에 포함되어 있습니다.

* 감정가 대비 채무 총액: 등기부 채권 총액이 약 16.6억원으로 감정가 6.7억원을 상회합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 도시철도 3호선 대봉교역 역세권에 위치하며, 상업시설 및 주거지역이 혼재된 지역에 소재합니다. 인근에 대백프라자, 봉리단길 등 상업 및 문화시설이 발달해 있어 유동인구가 있는 입지입니다. 다만, 대항력있는 임차인 존재, 중복사건 처리, 높은 채무 총액 등 법적 및 재무적 리스크를 고려해야 합니다. 제시외 건물 매각 포함으로 인한 현황 조사 필요성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 대봉교역을 도보로 이용 가능한 역세권 물건입니다.

* 복합상권: 쇼핑(대백프라자), 문화(봉리단길, 김광석길), 주거지역이 혼합된 지역입니다.

* 건물 활용 가능성: 근린생활시설로 현재 이용 중이며, 다양한 업종으로 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 670,802,040원입니다. 예상 입찰가는 상기 기재된 물건의 가치, 권리 분석, 잠재적 리스크(대항력있는 임차인 보증금 인수 여부 등), 시장 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금을 제외한 실제 부담액을 산출하여 입찰가 산정에 반영하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.