나이스옥션 법원경매 대전 2026타경202 [1] 대전광역시 서구 도마동 OOOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "삼육초중교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일원은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2025-09-03)(? 노후?불량한 주거환경의 개선과 기반시설의 확충 및 도시기능 회복을 위한 도시 재생사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 재정비촉진지구로 지정)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구기타(2024-12-06)<도시재정비촉진을위한특별법>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역) 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상 소유자 미상의 제시외 물건(제시외 건물 및 제시외 수목)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 관계인 부재로 인하여 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(2) : 벽돌조 슬래브위기와지붕 지상2층, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 건물로서, ·외 벽 : 변색벽돌 마감 등 ·내 벽 : 목재치장, 벽지, 타일붙임 마감 등 ·바 닥 : 장판깔기, 타일깔기 마감 등 ·창 호 : 목재 및 알루미늄 샷시 이중창 등임.

이용상태

본건 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경202 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도마동 312-170

건물용도: 단독주택

감정가: 235,397,530원

토지면적: 140.00㎡ (약 42.35평)

건물면적: 117.51㎡ (약 35.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

총 등기부채권액: 108,000,000원

2. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "삼육초중교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

본건 토지는 사다리형의 평탄한 지형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

동측으로 폭 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

본건에는 총 세 명의 임차인이 거주 중입니다.

* 김순현

전입일자: 2018-11-27

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 보증금액이 미상이나 대항력이 있는 임차인이므로, 인수 보증금액을 포함한 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 김정자

전입일자: 2005-01-06

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2001-09-05

배당신고일자: 2026-06-12

대항력: 있음

비고: 배당신고를 하였으나, 확정일자보다 전입일자가 늦고 배당신고일자가 경매개시결정일자보다 늦어 배당받지 못할 경우 보증금 1,500만원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 이창례

전입일자: 1998-07-18

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인이므로, 배당을 통해 보증금을 회수하지 못하더라도 낙찰자가 인수할 의무는 없습니다.

* 등기부 현황

말소기준권리인 국민은행의 근저당(2023-06-23, 108,000,000원)이 말소 예정이며, 이에 따라 이보다 선순위의 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 상기 기재된 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상의 김순현)의 권리는 말소되지 않을 수 있으므로 주의 깊은 검토가 필요합니다.

건축물대장상 건물 사용승인일은 1989년 4월 6일로, 건축한 지 약 37년 경과되었습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 창성빌라(1994년식, 57.86㎡, 2026년 7월 13,000만원) 및 솔밭빌라(1991년식, 47.21㎡, 2026년 7월 15,120만원)로, 이는 본건의 단독주택과는 주거 형태가 다른 다세대 주택입니다. 따라서 동일한 기준으로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

단독주택의 경우, 토지 가치와 건물 가치를 별도로 평가해야 하며, 제시된 매물 정보만으로는 정확한 단독주택의 현 시세 파악에 한계가 있습니다.

5. 생활정보

주변에 삼육초중교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 판단됩니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되는 지역입니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 상세 지도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 보증금 미상인 임차인 김순현의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

* 재정비촉진지구 지정: 향후 도시 정비 사업으로 인한 개발 가능성이 있으나, 이는 동시에 건축 행위 제한, 용도 변경, 추가 부담금 발생 등의 불확실성을 내포합니다. 구체적인 정비 계획 및 진행 상황 확인이 필수적입니다.

* 제시외 건물 및 수목: 토지 및 건물 일괄 매각 대상에 제시외 건물과 수목이 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안을 낙찰자가 마련해야 합니다.

* 건물 노후도: 1989년 사용 승인된 건물로, 시간이 경과함에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전 서구 도마동에 위치한 단독주택으로, 재정비촉진지구로 지정되어 향후 발전 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상)의 존재는 상당한 위험 요소이며, 이에 대한 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 제시외 건물 및 수목 처리, 건물 노후도 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 개발 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 단독주택으로서 실거주하거나 임대를 통한 수익 창출이 가능합니다. (단, 임차인 인수 조건 고려)

* 비교적 높은 감정가 대비 낮은 시세: 주변 다세대 주택 시세와 비교 시, 단독주택으로서의 토지 가치 상승 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 235,397,530원입니다.

제시된 주변 다세대 주택의 매매 사례 가격(약 225만원/m² ~ 320만원/m²)과 본건 단독주택의 건물 면적(117.51㎡, 약 35.55평), 토지 면적(140㎡, 약 42.35평)을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상)의 존재, 재정비촉진지구 지정으로 인한 불확실성, 건물 노후도 등을 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

보증금 인수 가능성이 있는 임차인의 금액을 최악의 경우로 가정하고, 감정가의 약 80~85% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 200,000,000원 사이로 제안합니다.

정확한 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 심층 검토, 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.