나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600608 [1] 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 4층443호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕암 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별지치시 어진동 소재 세종대성고등학교 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 근린생활시설, 공원, 학교, 대단위 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건물내 제4층 제443호로서, 외 벽: 타일 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등 창 호: 샷시 창호 등

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로 현황 "세종모닝시티 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽의 공도와 연계 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 미관지구(시가지미관지구) , 특화경관지구 , 지구단위계획구역 (행정중심복합도시) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600608 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO (임차인 서지우)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 4층 443호

용도: 도시형생활주택 (아파트, 원룸형)

토지면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

건물면적: 28.37㎡ (약 8.58평)

감정가: 106,000,000원

건축년도: 2015년 6월

1.3. 건물 구조 및 상태

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건물 내 제4층 제443호

외벽: 타일 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등

창호: 샷시 창호 등

이용상태: 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중

설비내역: 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 세종특별자치시 어진동 소재 세종대성고등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공원, 학교, 대단위 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 환경은 보통임 [감정평가서요약]. 세종시의 중심 행정타운 지역에 속해 정부세종청사, 국립세종도서관, 세종호수공원 등 주요 시설과 접근성이 양호함.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함 [감정평가서요약].

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건에는 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리(2025년 7월 23일자 압류)보다 선순위인 권리가 존재함.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 서지우

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-17

* 확정일자: 2023-03-13

* 대항력: 있음

* 권리분석상 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인.

물건명세서에 따르면, 을구 순위 3번 주택임차권(2025년 4월 15일 접수)은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함 [물건명세서 참고사항]. 임차인의 보증금(110,000,000원)이 본 건의 감정가(106,000,000원)보다 높으므로, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 가능성이 매우 높음. 따라서 매수인에게 약 4,000,000원 이상의 보증금 인수 의무가 발생할 것으로 예상됨.

4. 상권분석

어진동은 정부세종청사를 중심으로 한 행정 및 상업 기능이 복합된 지역임. 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 다양한 상업 활동이 이루어지고 있음 [감정평가서요약]. 주변에 홈플러스 세종점 등 유통 시설이 있으며, 복합커뮤니티센터 내 상업시설도 활성화되어 있음. 인근 지역에서 다양한 상가 매물도 확인할 수 있어 상권의 활기는 유지될 것으로 보임. 다만, 데이터센터 건립과 관련하여 지역사회에서 주민 안전 및 입지 적정성에 대한 논란이 있었으나, 이는 현재 계획 단계이며 직접적인 혐오시설로 보기는 어려움.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

세종모닝시티는 아파트(도시형생활주택)와 근린생활시설이 복합된 건물임. 주변에 편의점(GS25, CU, 세븐일레븐 등)과 같은 기본적인 편의시설이 도보 거리에 위치함. 세종호수공원과 인접하여 산책 및 여가 활동에 용이함.

5.2. 교육 환경

배정 초등학교로는 연양초등학교, 연세초등학교가 있으며, 어진중학교, 성남고등학교, 새롬고등학교, 종촌고등학교 등이 인근에 소재함. 어진동은 특목/자사고 진학률에서 강점을 보이며, 전반적인 학군 경쟁력이 있는 지역으로 평가됨.

5.3. 주변시설

정부세종청사, 국립세종도서관, 세종문화예술회관 등 공공 및 문화시설이 인접해 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 중 경매 대금으로 변제되지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 실질적인 취득 비용을 감정가 이상으로 상승시킬 수 있음.

6.2. 지역 개발 관련 논란

어진동 지역 내 데이터센터 건립 계획과 관련하여 주민들의 우려가 존재함. 이는 향후 지역 가치에 잠재적 영향을 미칠 수 있으나, 현재로서는 직접적인 혐오시설로 보기는 어려움.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 어진동의 중심부에 위치한 도시형생활주택으로, 기본적인 생활 편의 및 교육 환경이 양호한 편임. 다만, 110,000,000원의 선순위 임차인의 보증금 인수 의무는 본 건의 가장 큰 부담 요인이자 주의사항임. 감정가는 106,000,000원이지만, 실질적인 총 취득 비용은 임차인 보증금 잔액 인수분을 포함하여 더 높아질 수 있음.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 행정타운 인근의 입지적 장점.

* 연평균 0.8억~1.5억 원 수준의 실거래가를 형성하고 있는 소형 평형대 아파트.

* 도시형생활주택으로 투자 및 실거주 수요 모두 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 106,000,000원이며, 최근 실거래가는 80,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 형성되고 있음. 특히, 2023년 6월 19일 27.96m²~28.72m²(약 8.5평) 면적의 매물이 115,500,000원에 거래된 사례가 있음.

임차인 보증금 110,000,000원을 고려할 때, 입찰가는 최소 110,000,000원 이상으로 산정해야 할 수 있으나, 이는 경매 낙찰가율 및 보증금 변제 여부에 따라 달라짐.

따라서, 감정가를 고려하고 시장 시세를 반영하여, 임차인 보증금 인수분을 감안한 총 취득 예상 비용 은 최소 114,000,000원 (입찰가 110,000,000원 + 예상 인수 보증금 4,000,000원) 이상이 될 수 있음.

예상 입찰가: 110,000,000원

(주의: 실제 낙찰가 및 최종 인수 금액은 경매 진행 상황 및 임차인 보증금 변제 여부에 따라 변동될 수 있습니다. 본 예상 입찰가는 시장가 및 감정가를 기준으로 한 제안이며, 최종 결정은 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 바탕으로 신중하게 내려야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.