나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600643 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 9층908호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하는 '계룡스파텔' 북측 인근 소재 '라온팰리스' 제1동 제9층 제908호 로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합, 공동주택 및 숙박 시설 등이 혼재하는 바, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 중 제9층 제908호 로서, - 외벽: 외장석재 및 몰탈위 페인팅 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 및 화재탐지설비, 전기설비, 지하 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 아스팔트 포장도로(문화원로)를 이용중이며, 제반 도로상태는 대체로 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획 정리사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점 경관관리구역(유성) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 거주자 부재로 내부 상태는 집합건축물대장 상 내부도면 및 동일건물내 유사규모의 공동주택조사, 관리사무소 탐문조사 등에 의하여 표 준적인 이용상황 등을 감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600643 (1)

* 소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 9층908호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 면적: 29.97㎡ (약 9.07평) (전용면적)

* 토지 면적: 8.57㎡ (약 2.59평) (토지 지분)

* 건물 총 면적 (집합건물 표제부 기준): 5860.45㎡

* 대지권 총 면적 (집합건물 표제부 기준): 825.3㎡

* 건축물 사용승인일: 2019년 10월 25일

* 감정가: 132,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대전광역시 유성구 봉명동 '라온팰리스' 제1동 제9층 제908호 소재. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 주상복합, 공동주택 및 숙박 시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난함.

* 도로상태: 본건 남측으로 아스팔트 포장도로(문화원로)를 이용 중이며, 제반 도로 상태는 대체로 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구), 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (동대구세무서장, 2025-09-05)

* 주요 권리 내용:

* 을구 3번 주택임차권 (박 ):

* 보증금: 120,000,000원

* 전입일자: 2023-04-21

* 확정일자: 2023-04-07

* 배당신고일자: 2025-07-11

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

* 을구 3번 임차권등기는 매각으로 인해 말소되지 않으며, 매수인이 해당 임차보증금 120,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있음. (본건은 공동담보 물건이기도 함)

* 집합건물 등기부상 갑구 9번 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 본 건이 경매 개시됨.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건이 위치한 봉명동 일대는 근린생활시설, 오피스텔, 상업시설 등이 밀집한 지역으로 유동인구가 많으며, 다양한 편의시설 및 상업시설 이용이 용이함.

* 비교 물건 시세 분석:

* 제공된 주변 다세대주택 매매 사례 중 2026년 5월 거래된 64.345㎡ 면적의 '미성로얄빌라'는 160,000,000원, 68.83㎡ 면적의 '플러스빌리지'는 190,000,000원에 거래됨. 이는 3.3㎡당 약 75만원 ~ 84만원 수준임.

* 본건(29.97㎡, 약 9.07평)은 도시형생활주택으로, 일반적으로 오피스텔 및 도시형생활주택의 경우 동일 면적의 다세대주택 대비 3.3㎡당 가격이 높게 형성될 수 있음.

* 감정평가액 132,000,000원은 3.3㎡당 약 1,455만원 수준으로, 이는 상기 비교 물건의 시세보다 높게 평가된 것으로 보임. 이는 본건 건물의 신축 연도(2019년 사용승인) 및 입지적 가치를 반영한 것으로 판단됨.

* 본건과 유사한 '라온팰리스' 내 소형 평형(약 30㎡)은 시세 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원에 형성되어 있어, 감정가가 시세와 유사한 수준으로 보임.

* 혐오시설 여부:

* 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 인근 지역을 지도 서비스로 확인한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 탐지되지 않음. 다만, 주변 지역은 상업 및 주거 복합 지역으로 다양한 시설이 혼재되어 있음.

5. 생활정보

* 주거 환경: 대전 도시철도 1호선 유성온천역 인근에 위치하며, 주변에 마트, 병원, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 교육 환경: 주변에 학교가 소재하고 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경도 고려해볼 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 을구 3번 임차인 박 의 보증금 120,000,000원이 매수인이 인수해야 할 채무로 남아있어, 실제 총 매입 비용 증가 요인이 됨.

* 내부 상태 미확인: 수차 방문에도 불구하고 거주자 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 집합건축물대장 상 내부도면 및 유사 규모 공동주택 조사, 관리사무소 탐문 등을 통해 평가함. 실제 내부 상태에 따라 가치 변동 가능성 있음.

* 채무 관계 복잡성: 강제경매 개시 채권자 외 다수의 권리관계가 존재하므로, 입찰 전 권리관계 명확히 확인 필요.

7. 종합 의견

* 본건은 대전 유성구 봉명동의 역세권에 위치한 비교적 신축급(2019년 사용승인) 도시형생활주택임.

* 교통 및 생활 편의시설이 우수하여 실수요자에게 매력적일 수 있으나, 120,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크 요인임.

* 감정가는 현재 시세와 부합하는 수준으로 판단되나, 인수하는 임차보증금을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태.

* 대전 유성구 봉명동의 핵심 상권 및 역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 소형 평형으로 1인 가구 대상 임대 사업 투자 시 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 132,000,000원임.

* 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 임차보증금은 120,000,000원임.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다."는 규칙에 따라, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 산정됨.

* 따라서, 예상 입찰가는 132,000,000원 - 120,000,000원 = 12,000,000원임.

* 주의: 이 예상 입찰가는 매우 낮은 금액으로, 실제 경매 진행 시 유찰될 가능성이 높거나, 인수하는 보증금을 고려했을 때의 순수 입찰 가격을 의미함. 실제 응찰 시에는 법원 기일 변경, 경쟁 입찰 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.