나이스옥션 법원경매 대전 2026타경168 [1] 대전광역시 중구 문창동 119-18 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 중구 문창동 소재 "문창동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 각종 근린생활시설 및 문창시장 등이 혼재된 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(문창9)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임. ■ 일반건축물대장상 건축물현황도(배치도)에는 인접필지(119-17번지)의 담장선이 대상토지 서측 일부에 소재하는 것으로 표시되며, 해당 부분의 면적이 미미하여 본 평가에서는 이에 구애됨 없이 평가하였으니, 정확한 지적 및 기타 관련사항의 확인이 필요한 경우 측량 등의 방법으로 재확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

1층 : 주차장 및 계단실 등으로 이용중임. 2~4층 : 다가구주택으로 이용중임. 5층: 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 표시되어 있으나, 현황 다가구주택(501호, 502호) 2개호로 이용중인 것으로 탐문되었음.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 화재경보설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도 참조.(기호 ㉠~㉣)

공부와의 차이

2~4층은 공부상 총 6가구로 표시되어 있으나, 현황 총 9가구로 이용중인 것으로 현장 조사되었으며, 5층 부분은 제2종근린생활시설(사무소)로 표시되어 있으나, 현황 다가구주택(501호, 502호) 2개호로 이용되고 있는 것으로 탐문되었는 바, 정확한 이용상황 등은 별도 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임. ■ 대상물건 2~4층에 소재하는 발코니(확장형발코니 포함) 및 옥상에 소재하는 옥탑(계단실) 등은 건물의 일체적인 효용 및 일반적인 거래관행 등을 고려하여 본건 건물에 포함하여 감정평가 하였으며, 건물의 내부 현황은 건축물대장상의 도면을 참고하여 일반적인 다가구주택을 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
화단(정원수포함) 및 야외수도관은 토지에 포함하여 평가
발코니(확장형발코니포함) 및 옥탑(계단실) 등은 건물에 포함하여 평가
2~4층은 공부상 총 6가구로 표시되어 있으나, 현황 총 9가구로 이용중
5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 표시되어 있으나, 현황 다가구주택(501호, 502호) 2개호로 이용중으로 조사됨
일반건축물대장상 건축물현황도(배치도)에는 인접필지(119-17번지)의 담장선이 본건 토지 서측 일부에 소재하는 것으로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경168 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문창동 119-18

용도: 다가구주택

감정가: 1,211,039,400원

토지면적: 244.60㎡ (약 73.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 487.65㎡ (약 147.57평)

건물 제시외면적: 25.60㎡ (약 7.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 소재하며, "문창동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 각종 근린생활시설 및 문창시장 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

물건은 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)(문창9)(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리는 2017년 5월 19일 접수된 남대전새마을금고의 근저당권(을4)입니다.

등기부채권 총액은 토지 503,000,000원, 건물 683,000,000원으로 총 1,186,000,000원입니다.

임차인 현황:

* (201호) 이영곡: 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2022-09-19, 확정 2022-09-28, 배당신고 2026-06-09, 대항력 없음.

* (203호) 김경란: 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2025-09-15, 확정 2025-09-15, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* (301호) 최소연: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-16, 확정 2019-10-16, 배당신고 2023-11-14, 대항력 없음.

* (302호) 배현숙: 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2026-06-05, 확정 2025-02-07, 배당신고 2026-06-23, 대항력 없음. (확정일자(2025-02-07)가 전입일자(2026-06-05)보다 이전으로, 실제 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* (303호) 김진환: 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2021-11-11, 확정 2021-11-11, 배당신고 2026-06-19, 대항력 없음.

* (403호) 전영욱: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-09-29, 확정 2017-10-20, 배당신고 2023-12-14, 대항력 없음.

* (501호) 황주미: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2026-01-07, 확정 2026-01-07, 배당신고 2026-06-11, 대항력 없음.

* (502호) 김순중: 보증금 20,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-10-19, 확정 2022-10-19, 배당신고 2024-09-06, 대항력 없음.

* 김명훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-06-14, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 신인철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-04-03, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

* 황인석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-11-02, 확정 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 문창동행정복지센터와 문창시장이 인근에 위치한 상업 및 주거 혼용 지역에 속합니다.

전통시장과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설에 비해서는 다소 제한적일 수 있습니다.

다가구주택으로서 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 지역입니다.

최근 모텔촌이 주거단지로 변화하는 움직임이 있으며, 이는 지역의 주거 환경 개선 및 가치 상승으로 이어질 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 북서측으로 약 8미터 도로와 접하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 대전 시내 주요 도로로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 문창시장, 문창동행정복지센터, 각종 병원, 은행 등 생활 편의시설이 도보로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 교육시설: 문창초등학교가 인근에 위치하며, 학교 복합시설(도서관 등) 건립 계획이 추진되고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (외부 검색 결과 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황 이용의 차이:

2~4층은 공부상 총 6가구이나 현황 9가구로 이용 중이며, 5층은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 다가구주택(501호, 502호) 2개 호로 이용 중입니다. 이는 건축물대장 위반 사항으로 등재될 수 있으며, 이행강제금 부과 및 시정명령 대상이 될 수 있습니다.

* 인접 토지 경계 문제: 일반건축물대장상 건축물현황도에 인접 필지(119-17번지)의 담장선이 본건 토지 서측 일부에 소재하는 것으로 표시되어 있어, 향후 지적 경계 분쟁이나 토지 이용에 대한 제약이 발생할 수 있습니다. 정확한 지적 확인이 필요합니다.

* 가구 수 증가로 인한 민원: 현황 이용 가구 수가 공부상보다 많아 주차, 소음, 쓰레기 처리 등 생활 민원 발생 가능성이 상대적으로 높습니다.

* 임차인 권리관계 불분명: 302호 배현숙 임차인의 경우 확정일자가 전입일자보다 이전으로 기재되어 있어, 대항력 판단에 혼란을 야기할 수 있으며 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 또한, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인(김명훈, 신인철, 황인석)의 경우, 소유자 점유 또는 무단 점유 가능성 등 특이사항이 있을 수 있어 권리관계 및 점유 현황에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문창동에 위치한 다가구주택으로, 감정가는 1,211,039,400원입니다. 토지 244.60㎡(약 73.97평), 건물 487.65㎡(약 147.57평) 규모를 갖추고 있습니다.

입지적으로는 행정복지센터, 문창시장 등 생활 편의시설이 인접해 있고 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

주요 리스크 요인으로는 건물 공부상 현황과 실제 이용 현황의 차이(가구 수 증가, 용도 불일치)가 있으며, 이는 이행강제금 등의 행정적 부담이나 추후 명도 과정에서의 복잡성을 야기할 수 있습니다. 더불어 인접 토지와의 담장선 문제로 인한 경계 분쟁 가능성도 잠재하고 있습니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 대부분은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 일부 임차인의 전입/확정일자 불일치 및 보증금/차임 미상 등의 특이사항이 존재하여 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 생활 인프라: 문창시장, 행정복지센터 등 편의시설이 풍부하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 주거 및 상업 혼용 지역: 다양한 임대 수익 창출 가능성과 지역 개발 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 다수의 임차인 대항력 없음: 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮아, 원활한 소유권 확보 가능성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 다가구주택으로서 지역 내 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 매각으로 인해 인수되는 보증금이 없습니다.

현황 임차인의 총 보증금 합계는 약 345,000,000원입니다 (이영곡 5000만, 김경란 500만, 최소연 8000만, 배현숙 1000만, 김진환 5000만, 전영욱 8000만, 황주미 5000만, 김순중 2000만). 이 금액은 법적으로 인수되는 금액은 아니나, 명도 과정에서의 협상 또는 이사비용 등으로 고려될 수 있는 부분입니다.

감정가는 1,211,039,400원이며, 등기부채권 총액은 1,186,000,000원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

따라서 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하여, 잠재적 리스크(이행강제금, 경계 분쟁, 명도 리스크 등)와 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 약 847,700,000원 ~ 968,800,000원.

최종 입찰가는 주변 시세, 낙찰가율, 물건의 구체적인 하자 여부 등을 면밀히 분석하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.