나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600588 [1] 대전광역시 서구 둔산동 1805 가람아파트 15동 11층1106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다솜 · 평가일 2026.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동 소재 "대전문정중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 진출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건내 제11층 제1106호로서, (사용승인일: 1991.11.22) 외벽: 몰탈위 페인팅마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형, 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지가 남측으로 중로변, 서측으로 대로변에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-05-09), 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(은빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(한밭초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01),중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건은 공유지분에 대한 평가로서, 귀 제시목록에 의거 '이계원' 소유 지분만을 평가하되 지분의 위치 특정이 곤란하여 전체를 기준으로 한 평가액에 지분율을 적용하여 평가하였으니, 업무에 참고하시기 바람. -현장조사시 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 인근 탐문조사 등에 의한 표준적 이용상황을 기준 으로 평가하였음.

물건 비고

지분매각. 공유자우선매수권 1회로 제한.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600588 (1)

소재지: 대전광역시 서구 둔산동 1805 가람아파트 15동 11층1106호

용도: 아파트

감정가: 504,000,000원 (토지 및 건물 지분)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (50% 지분)

토지면적: 77.23㎡ (약 23.36평) / 토지 지분: 38.6168㎡ (약 11.68평)

건물면적: 164.52㎡ (약 49.77평) (공급면적 기준) / 건물 지분: 82.26㎡ (약 24.88평)

건물 사용승인일: 1991년 11월 22일

1.1. 1. 단지 정보

아파트명: 가람아파트

주소: 대전광역시 서구 둔산동 1805

총 동수: 15개 동

총 세대수: 1260세대

최고층: 15층

주차대수: 총 806대 (지상 6대, 지하 42대)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 둔산동에 소재하며, "대전문정중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 환경

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건이 소재한 아파트 단지는 남측으로 중로, 서측으로 대로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획

본건은 제3종일반주거지역이며, 둔산지구 택지개발사업 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 공동주택 용지로 사용 중이며, 폭 30m~35m의 대로2류, 폭 20m~25m의 중로1류, 보행자전용도로에 접하고 있습니다. 가축 사육 제한 구역, 교육환경 보호 구역(상대/절대보호구역) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2008년 8월 29일자 하나은행의 근저당권 (채권액 240,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(가압류, 강제경매 개시결정 등)는 소멸될 예정입니다. 물건명세서에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

1.3. 2. 지분매각 관련 특이사항

본건은 '이계원' 소유의 50% 지분에 대한 매각입니다. 따라서 낙찰자는 해당 지분만 취득하게 됩니다.

공유자 우선매수신고가 있으며, 이 권리는 1회로 제한됩니다. 이는 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리입니다.

1.3. 3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계 0원으로, 임차인이 존재하지 않거나 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로, 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

대전 서구 둔산동은 대전의 대표적인 행정, 상업, 주거 중심지로, 관련 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다. 본건이 위치한 가람아파트는 대규모 단지로 형성되어 있어 주거 밀집 지역의 특징을 보입니다.

1.4. 2. 주변 시설

단지 북측으로 대전문정중학교가 위치하며, 이 외에도 학교, 근린생활시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 아파트 단지 주변에 유해하거나 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 15층 건물 중 11층 1106호로, 아파트로 이용 중입니다. 내부 마감은 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.

1.5. 2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 정상적으로 설치되어 있습니다.

1.5. 3. 주거 환경

15층 건물 중 11층에 위치하여 일조량이나 조망 등이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 대단지 아파트로서 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있으며, 지하에는 전기차 충전기(12대)도 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 지분매각으로 인한 불확실성

본 건은 전체 소유권이 아닌 50%의 지분만 매각되므로, 낙찰 후 공유자와의 관계 설정, 건물 사용 및 관리에 대한 협의가 필요합니다. 이는 단독 소유 시보다 복잡한 절차와 잠재적인 갈등을 야기할 수 있습니다.

1.6. 2. 공유자 우선매수권 행사 가능성

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수 가격으로 해당 지분을 매수하게 됩니다. 이 경우 낙찰자는 예상치 못한 상황에 직면할 수 있으며, 본 경매 절차를 통해 해당 물건을 취득하지 못할 가능성도 있습니다.

1.6. 3. 건물 노후화

1991년 사용승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 4. 감정가와 시세의 큰 괴리

본 건 감정가는 50% 지분 기준 504,000,000원이나, 최근 동일 단지 내 유사 면적의 전유부분 매매가는 77,500,000원에서 98,000,000원 수준입니다. 이는 50% 지분의 시가총액이 약 4천만 원에서 5천만 원 수준으로 추정됨을 감안할 때, 감정가가 시장 가격보다 현저히 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 둔산동의 우수한 입지에 위치한 가람아파트의 50% 지분 경매 물건입니다. 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 50% 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있다는 점은 주요한 리스크 요인입니다. 특히, 감정평가액이 최근 시장 거래가 대비 현저히 높아, 입찰 시 신중한 검토와 시세 조사가 필수적입니다. 지분 매각 물건의 특성상, 향후 재산권 행사에 대한 법률적 검토가 동반되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대전의 핵심 상업 및 주거지역인 둔산동에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 최근 거래가 대비 감정가가 매우 높게 책정된 만큼, 시장 가격 수준으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두되, 이를 고려한 합리적인 가격으로 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(전용면적 약 122.73㎡ ~ 137.31㎡)의 아파트 매매가는 77,500,000원에서 98,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 공급면적이 164.52㎡인 점을 고려하면, 시장가치는 약 95,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 전체 소유권 기준이며, 본건은 50% 지분 매각이므로 지분 시장가치는 대략 47,500,000원에서 50,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

다만, 감정가가 50% 지분 기준으로 504,000,000원으로 매우 높게 책정되어 있어, 실제 경매 진행 시 입찰 가격 형성에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

리스크 요인(지분 매각, 공유자 우선매수권)과 감정가와 시세의 괴리점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 지분 매각의 불확실성을 고려한 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장가치 상단에 약간의 여유를 둔 금액이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황과 본인의 투자 판단에 따라 조절해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.