나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50502 [1] 경기도 안성시 도기동 OOOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써미트 · 평가일 2026.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 도기동 소재 "내혜홀초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위은 안성천변으로 소규모 점포 및 단독주택 등이 소재하는 주상복합지대로서 제반입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 가능하고 , 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 평지의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 왕복2차선 도로 및 북측으로 노폭 약 2.5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(도기동산성, 국가지정문화재 보호구역 경계로부터 500m 이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(안성도기동3층석탑, 도지정문화재 보호구역 경계로부터 300m 이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역<하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층건으로서(사용승인일:2021.10.06) 외벽: 치장벽돌마감. 내벽: 벽지마감 등. 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

기호(2)는 단독주택으로 이용중임. (현장 조사시 폐분 부재등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하여, 건축물대장상 각층 도면을 도시하였으니 참고바람.)

설비내역

도시가스에 의한 난방시설 되어 있으며, 위생설비 및 급배수설비 등 되어 있음.`

부합물 및 종물

㉠. 세멘벽돌조 슬래브지붕 1층소재 창고 약 17.5㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2에 부착되어 있는 비가림시설이 2층 현관문 및 1층등에 소재하나 건물가격에 포함하여 평가함
2층 현관 앞에 소재하는 메쉬펜스등은 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50502 (1)

소재지: 경기도 안성시 도기동 544-101

용도: 단독주택

토지면적: 74.00㎡ (약 22.38평)

건물면적: 132.54㎡ (약 40.09평)

건물 제시외 면적: 17.50㎡ (약 5.30평) (창고)

감정가: 357,562,200원

건축년도: 2021년 10월 06일

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(비가림시설, 메쉬펜스 등) 포함 평가 및 매각

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안성시 도기동 소재 "내혜홀초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 안성천변으로 소규모 점포 및 단독주택 등이 소재하는 주상복합지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됨.

인접 도로상태: 본건 남측으로 왕복 2차선 도로 및 북측으로 노폭 약 2.5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(도기동산성, 안성도기동3층석탑), 성장관리구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시).

1.2. 권리분석

등기부 현황:

토지 등기부 및 건물 등기부 모두 동일한 권리관계를 나타내고 있습니다.

* 말소기준권리: 2021년 12월 07일 농협은행주식회사의 근저당권 (163,900,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리:

- 농협은행 근저당권 (말소기준권리)

- 주식회사케이원산업의 가압류 2건 (총 115,000,000원 + 15,483,959원)

- 주식회사케이원산업의 강제경매 (93,759,331원)

* 소유권 변동: 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 백옥기에게 지분 이전(증여, 공유물 분할)되어 최종 소유자로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 294,383,959원.

임차인 현황:

* 임차인 1: 오형태

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2026년 01월 08일

- 대항력: 없음

- 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 여부 및 채권 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인 2: 최복순

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 12월 07일

- 대항력: 없음

- 비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수되는 보증금: 0원

결론: 본건은 말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 두 명 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 현황: 본건은 안성천변의 소규모 점포 및 단독주택이 혼재된 주상복합지대에 속해 있습니다.

최근 매매 정보 분석 (참고용 - 다세대주택):

제공된 최근 매매 JSON 정보들은 '모닝빌리지'라는 다세대주택(빌라)의 거래 내역으로, 본건의 단독주택과는 건물 유형, 규모, 이용 방식 등에서 차이가 있습니다. 따라서 해당 시세는 본건의 직접적인 가격 비교보다는 지역 내 주거용 부동산 시장의 전반적인 가격 수준을 파악하는 참고 자료로 활용해야 합니다.

* 2024년 04월 03일 거래 (동일 단지, 1층): 11,500만원 (전용 59.58㎡, 토지 108.042㎡)

* 2024년 02월 16일 거래 (동일 단지, 3층): 10,500만원 (전용 56.24㎡, 토지 72.75㎡)

* 2025년 12월 03일 거래 (동일 단지, 2층): 12,100만원 (전용 65.22㎡, 토지 71㎡)

본건의 감정가(357,562,200원)는 2021년 신축된 단독주택임을 감안할 때, 주변 다세대주택 시세 대비 높은 편이나, 단독주택의 가치와 신축 연식 등을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설:

* 교육시설: 내혜홀초등학교가 남서측 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

* 교통시설: 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 자연/휴식: 안성천변에 위치하여 산책 등 여가 활동을 즐기기 좋은 환경입니다.

주변 혐오시설:

주변 지역에 대한 탐문 및 관련 정보 검색 결과, 본건 부동산에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 확인 미흡: 건물 감정평가 요약에 따르면, 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 내부 구조를 상세히 확인하지 못했을 가능성이 있습니다. 실제 내부 상태는 건축물대장상 도면과 상이하거나 예상보다 노후화되었을 수 있습니다.

토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등으로 지정되어 있어 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

임차인 관련 사항: 임차인 두 명 모두 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 실제 점유 관계나 채무 형태에 대한 추가 확인이 필요함을 시사하며, 명도 과정에서 소요될 수 있는 시간이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 신축된 3층 철근콘크리트 구조 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부상의 권리 관계가 명확하여 매각 후 말소되는 권리가 대부분이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 주변으로는 초등학교와 안성천변 등 생활 편의 및 자연 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 내부 상태에 대한 상세 확인이 어려웠다는 점과 일부 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 단독주택: 2021년 준공된 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되어 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 근저당, 가압류, 강제경매 등이 모두 소멸되므로 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 별도 관리가 필요 없으며, 통합 운영이 가능합니다.

입지 조건: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건축물의 증축이나 용도 변경 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 357,562,200원

주변 시세 분석: 제공된 주변 다세대주택 시세는 1억원 초반대이나, 이는 본건 단독주택과 직접 비교하기 어렵습니다. 본건은 신축 건물이라는 점에서 가치가 높게 평가될 수 있습니다.

입찰가 산정: 권리 인수 부담이 없고, 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되는 점, 다만 내부 확인 미흡 등의 리스크를 고려하여 감정가의 85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 약 303,928,870원 ~ 311,850,000원

(본 물건은 인수되는 보증금이 없어 입찰가 산정 시 제외하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.