나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50585 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-23 럭키아트힐 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 외장석 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 공동현관보안설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향 완경사지의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 남서측, 남동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대쌍령리 303-23 :계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 성남지원 2026타경50585 (1)

• 소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-23 럭키아트힐 101동 4층402호

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 180,000,000원

• 토지면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

• 건물면적: 52.06㎡ (약 15.75평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO

• 건축연도: 2016년 (사용승인일 기준)

• 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 4층

1.1. 입지조건

• 위치: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍행정복지센터' 남서측 인근

• 주위환경: 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재된 주거지역

• 교통: 인근 광역버스정류장(도보 3~5분 이내) 및 버스정류장(광주5번 노선 등)을 통해 성남, 판교, 강남 등 수도권 주요 지역 접근 용이. 초월역(자차 5분) 이용 가능.

• 도로: 본건 서측, 남서측, 남동측으로 노폭 약 6미터의 도로와 각각 접함.

• 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역

• 토지형상: 북서측 하향 완경사지의 사다리형 토지

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 압류 (의정부시, 2023.06.27)

• 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/점유개시일: 2022-06-16

* 확정일자: 2022-05-12

* 주택임차권등기(을구 5번): 2024-06-21 접수. '물건명세서' 상 매수인에게 대항 가능한 권리로 명시됨.

* 권리관계 충돌: 등기부등본 상 말소기준권리(압류) 이후에 임차권이 등기되었고, 해당 임차권은 말소 예정으로 표기되어 있어 권리관계 해석에 주의가 필요함.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기말소에 동의한다는 조건확약서를 제출하여, 보증금 인수 여부 및 말소 절차에 관여함.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (제공된 '인수 보증금 합계' 기준)

1.3. 상권분석

• 주변은 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재된 주거 밀집 지역임.

• '초월읍행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 편의성이 있음.

• 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있음.

• 다만, 대규모 상업시설보다는 지역 기반 편의시설 위주로 분포할 것으로 보임.

1.4. 생활정보

• 주변 교통: 인근 광역버스정류장(도보 3~5분), 버스정류장을 통해 성남, 판교, 강남 등 수도권 주요 지역으로 편리하게 이동 가능. 초월역도 가까운 편임.

• 편의시설: 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

• 건물 상태: 2016년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조에 외벽 석 마감, 샷시 창호 등으로 마감되어 있음.

• 내부 설비: 위생/급배수, 난방 설비, 공동현관 보안 설비 등 주거에 필요한 설비가 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

• 권리관계 복잡성: 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부에 대한 '물건명세서' 상의 설명과 등기부등본 상 정보 간의 상충 가능성이 있으며, HUG의 조건부확약서 내용 검토가 필수적임. (인수 보증금 0원으로 처리되었으나, 경매 절차에서 변동 가능성 상존)

• 지역 규제: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 각종 토지이용 및 환경 관련 규제로 인해 향후 건물 이용이나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음.

• 환경 및 입지: 북서측 하향 완경사지 지형, 인접 임야 등으로 인한 잠재적 환경 요인(벌레, 소음 등)이 있을 수 있으나, 직접적인 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않음. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등은 잠재적 환경 영향 가능성을 시사함.

1.6. 종합 의견

• 본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리에 위치한 다세대주택으로, 2016년 건축된 비교적 신축 건물임.

• 주변은 주거 밀집 지역으로, 행정복지센터, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 광역버스 등을 통한 수도권 주요 지역으로의 교통이 편리함.

• 가장 큰 쟁점은 임차인 권리관계의 복잡성으로, '물건명세서' 상의 대항력 있는 임차권 가능성과 등기부등본 상의 말소 예정 정보, 그리고 HUG의 조건부확약서 내용이 복합적으로 작용함. 현재 '인수 보증금 합계 0원'으로 처리되었으나, 최종 입찰 전 관련 내용을 면밀히 재확인해야 함.

• 다양한 토지이용 및 환경 규제가 존재하여 재산권 행사에 대한 고려가 필요함.

1.7. 투자 포인트

• 인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례(면적 환산가 약 1억 4,300만원 ~ 1억 5,600만원)와 감정가(1억 8,000만원)를 비교할 때, 시장가치 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

• HUG의 적극적인 참여는 경매 절차의 안정성을 높이고 임차 관련 문제를 해결하는 데 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

• 초월읍 지역의 개발 및 교통망 확충 가능성을 고려할 때, 장기적인 시세 상승 잠재력을 보유하고 있음.

1.8. 예상 입찰가

• 최근 주변 다세대주택 매매 사례(면적 52.06㎡ 기준 환산가 약 1억 4,300만원 ~ 1억 5,600만원)와 감정가(1억 8,000만원)를 종합적으로 고려하였음.

• 권리관계의 복잡성 및 각종 지역 규제 등 리스크 요인을 감안하여, 보수적인 관점에서 책정함.

• 예상 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.