나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51361 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1336-1 광교엘포트아이파크 12층에이1220호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 '경기도청' 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 상업,업무용건물, 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업,업무용지대로 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 남동측으로 '광교중앙로', 북동측으로 '센트럴타운로', 남서측 인근으로 '도청로'가 통과하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 북서측 인근에 신분당선 '광교중아역'이 소재하 고 있어 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

2018. 01. 08. 사용승인된 철근콘크리트구조 외1 (철근)콘크리트지붕 20층건내 12층 에이1220호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 및 출입구무인경비시스템 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 업무시설 외2 (집합건출물) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광로3류(광교중앙로), 북동측으로 중로1류(센트럴타운로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로 1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산의초등학교(수원교육지원청문의)) <교육환경 보호 에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10- 20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

소유자 또는 이해관계인의 부재로 내부는 확인하지 못하였는바 경매시 유의하시기 바라며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.4.20.자 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경51361 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1336-1, 광교엘포트아이파크 12층 에이1220호

용도: 오피스텔

감정가: 196,000,000원

토지면적: 3.99㎡ (약 1.21평)

토지지분: 3.99㎡ (약 1.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.83㎡ (약 6.91평)

건물지분: 22.83㎡ (약 6.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 '경기도청' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업, 업무용 건물, 아파트 단지, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 상업, 업무용지대로 주위 환경이 양호합니다.

* 교통 상황은 남동측으로 '광교중앙로', 북동측으로 '센트럴타운로', 남서측 인근으로 '도청로'가 통과하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다.

* 북서측 인근에 신분당선 '광교중앙역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주요 도로인 광교중앙로, 센트럴타운로, 도청로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(광교지구) 등으로 지정되어 있으며, 다양한 교통 및 개발 관련 법규의 적용을 받습니다. [Provided info]

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 3월 27일자 수원지방법원의 강제경매개시결정등기(채권자: 주택도시보증공사).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-29

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-05-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사)로부터 2026년 4월 20일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고, 대항력은 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의 한다'는 확약서가 제출되었습니다. [Provided info]

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 '지상권개요'는 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 통상 경매 시 소멸되지 않는 권리가 있다면 명확히 기재되므로, 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.) [Provided info]

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑구 3번: 2022-04-29 접수, 소유권이전 (은경주식회사)

* 을구 1번: 2024-05-22 접수, 주택임차권 (김지영, 금195,000,000원). 등기부상 말소 표기.

* 갑구 4번: 2026-03-27 접수, 강제경매 (주택도시보증공사, 금213,506,304원). 말소기준권리.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도청 인근의 광교 중심상업지역에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

* 주변에 경기도청, 수원고등법원, 고등검찰청 등 행정 및 법조타운이 인접해 있어 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 광교호수공원과 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있으며, 롯데아울렛, 갤러리아백화점, 수원컨벤션센터 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 건물 내 '엘포트몰' 상가가 있어 건물 내에서도 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 신분당선 광교중앙역을 통한 강남 접근성이 우수하며, 다양한 노선의 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 위치: 경기도 수원시 영통구 이의동 1336-1

* 주변 시설: 경기도청, 수원컨벤션센터, 롯데아울렛 광교점, 갤러리아백화점 광교점, 광교호수공원 등이 인접해 있습니다.

* 교통: 신분당선 광교중앙역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 건물 내 상가, 인근 쇼핑몰, 백화점, 아울렛 이용 편리.

* 교육시설: 주변에 신풍초, 다산중, 산의초, 연무중, 광교고 등이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 건물 규모: 총 20층 높이, 1755실 규모의 오피스텔 단지입니다.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 주거 및 상업/행정 기능이 중심인 지역으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 관련: 임차인이 대항력을 갖추지 못했고, HUG에 확약서를 제출하여 낙찰자에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기했습니다. 이로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없으나, HUG의 확약서 내용 및 법적 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 내부 상태 미확인: 소유자 또는 이해관계인의 부재로 건물 내부를 확인하지 못하여, 실제 내부 상태 및 관리 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 공실 위험 또는 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. [Provided info]

1.6. 종합 의견

본 물건은 광교 중심상업지구에 위치한 오피스텔로, 경기도청 및 법조타운 인접, 교통 편의성, 생활 인프라 풍부 등 입지 조건이 매우 우수합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. [Provided info] 다만, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했고 임대 관계가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가를 살펴보면 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있으나, 동일 면적의 최신 거래 사례가 존재하므로 이를 기준으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 미인수: 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자는 임차 보증금에 대한 인수 부담이 없습니다. [Provided info]

* 탁월한 입지: 광교 중심상업지역, 경기도청 및 법조타운 인접, 광교호수공원 접근성, 신분당선 초역세권 등 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 풍부한 생활 인프라: 건물 내 상가, 롯데아울렛, 갤러리아백화점, 수원컨벤션센터 등 쇼핑, 문화, 여가 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 임대 수요: 풍부한 행정/법조 종사자 및 직장인 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 최신 실거래가 반영: 최근 동일 면적의 매매 사례를 참고하여 합리적인 투자 판단이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 196,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월 3일, 22.83㎡): 178,500,000원 [Provided JSON]

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 178,000,000원

산정 근거:

본 물건의 면적(22.83㎡)과 동일한 면적의 최근 실거래 사례가 2026년 6월 3일에 178,500,000원에 거래되었습니다. [Provided JSON] 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되었으므로, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 최근 거래가 상한선 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황과 본인의 자금 계획을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.