나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30634 [1] 경기도 김포시 풍무동 893 풍무아도니스의꿈1 1층108-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층 지상10층 건물내 1층108-1호로서, 외 벽 : 치장석재 마감 등. 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 강화유리 등. (사용승인일 : 2019.04.02)

이용상태

공부상 용도는 "소매점"이나 현황은 공실 상태임.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 동측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(2014 -08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포신풍초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무 처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구 아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 '소매점'이나, 감정 당시 현황은 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 풍무동 893, 풍무아도니스의꿈1 1층108-1호에 위치한 근린상가입니다. 사건번호는 부천지원 2026타경30634 (1)이며, 감정가는 550,000,000원입니다. 본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 군포새마을금고입니다. 토지 면적은 7.67㎡ (약 2.32평)이며, 건물 면적은 36.00㎡ (약 10.89평)입니다. 건물 사용승인일은 2019년 4월 2일로 비교적 신축에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지들이 형성되어 있어 상업 시설로서의 배후 수요가 기대됩니다. 차량 출입은 용이한 편이며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가됩니다. 본 건은 서측으로는 광대로, 동측으로는 소로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 대로2류, 소로1류 등에 해당하며, 공항 시설법에 따른 장애물제한표면구역 및 진입표면구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 요구됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 2일 접수된 군포새마을금고의 근저당권 (을1)입니다. 해당 근저당권 및 그보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리사항은 없는 깨끗한 권리 상태입니다. 등기부채권 총액은 522,000,000원이며, 임의경매 개시 결정은 2026년 3월 17일에 이루어졌습니다. 임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 파악되었으며, 별도의 임차인이 존재하는지에 대한 정보는 명확하지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 풍무동 일대는 주거 단지 및 아파트 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. "신풍초등학교"와 인접해 있어 학생 및 학부모 유동인구의 유입 가능성이 있습니다. 공급상 용도는 '소매점'으로 되어 있으나, 감정 당시 현황은 공실 상태로 확인되었습니다. 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 공항 관련 법규에 따른 일부 제약 사항이 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 김포신풍초등학교와 풍무중학교 등 교육시설과 인접해 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다. 주변 상업지구에 다양한 편의시설이 마련되어 있어 일상생활에 필요한 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 차량 접근성이 좋고 인근 대중교통망을 통해 김포시 내외로의 이동이 수월한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 현재 공실 상태라는 점입니다. 임차인이 없어 즉시 임대 수익이 발생하지 않으며, 향후 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 영업 활동이 필요합니다. 또한, 공항 시설법에 따른 고도지구, 장애물제한표면구역 등의 지정으로 인해 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 임대 관계가 불분명한 점은 추후 발생할 수 있는 관리비 미납 또는 특이사항에 대한 확인이 필요함을 시사합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상에 한정되는 제한으로 일반적인 투자자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 풍무동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 신축급 상가로, 1층이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 명도 외에는 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다. 하지만 현재 공실 상태인 점은 투자 후 공실 리스크 관리가 필수적임을 의미합니다. 주변 배후 수요와 입지 조건을 고려할 때, 안정적인 상권 내에서 향후 임대 수익 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 상가건물 내 1층 코너 상가로서 높은 가시성과 접근성 확보.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요 기대.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 부담 권리가 없어 매우 깨끗한 권리 상태.

* 향후 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가 550,000,000원에서 출발하여, 현재 공실 상태, 향후 임대 수익률, 명도 가능성, 주변 상가 시세, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 이를 제외하고 산정합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 임대 시장 조사 및 재무 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.