나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502584 [1] 인천광역시 계양구 동양동 621-4 현대빌라 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천동양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 장방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502584 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 동양동 621-4 현대빌라 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 118,000,000원

* 토지면적: 25.81㎡ (약 7.81평)

* 토지 지분: 25.814383720930234㎡ (약 7.81평)

* 건물면적: 32.94㎡ (약 9.96평)

* 건물 지분: 32.94㎡ (약 9.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천동양중학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존: 2009-02-06 (최영자)

* 소유권이전: 2009-07-06 (황미애)

* 소유권이전: 2020-04-29 (박은주)

* 주택임차권: 2024-02-29 접수, 권리자 김승원 (108,000,000원), 말소 (말소기준권리: 강제경매)

* 강제경매: 2026-04-01 접수, 권리자 주택도시보증공사 (108,000,000원), 말소 (말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 108,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 을구 순위 5번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김광현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-31

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김승원)

* 보증금: 108,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-10

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2024-02-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 말소 예정.

* 임차인: 김현용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-07

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 인천광역시 계양구 동양동의 주택 밀집 지역에 위치함.

* 주변에 공동주택, 단독주택 등이 주를 이루고 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* 인천동양중학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 양호함.

* 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인접해 있어 시내 접근성이 보통 수준임.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 형성되어 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 인천동양중학교가 인근에 위치함.

* 의료시설: 반경 내 병원, 의원 등의 의료시설 이용 가능 (구체적 정보는 추가 확인 필요).

* 교통: 버스정류장 인접, 차량 접근 용이.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김광현, 김현용 임차인은 보증금/차임이 0원으로 신고되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요함. 실제 점유 관계 및 잠재적 인수 사항에 대한 철저한 확인이 요구됨.

* HUG 인수조건 변경: 구체적인 변경 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요하며, 이에 따른 잠재적 영향이 있을 수 있음.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 5층 건물 내 5층에 위치하며, 승강기 설치 여부에 대한 명확한 정보가 없어 고층 거주 시 불편함이 있을 수 있음. (건축물표제부상 승강기 미설치 확인)

* 토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2026.08.25.까지) 내에 있어, 취득 시 허가 절차를 거쳐야 할 수 있음 (매각기일 이후 만료될 수 있으나, 해당 기간 중 매각될 경우 유의).

* 주변 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주택가 환경으로 미루어 볼 때, 혐오시설 존재 가능성은 낮으나, 현장 방문 시 육안 확인 및 주변 탐문을 통해 최종 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 118,000,000원입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 전용면적 32.94㎡ 기준 시세는 약 90,000,000원에서 100,000,000원 사이로 추정됩니다. 주택도시보증공사의 임차권이 말소 예정이고, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원)의 존재는 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 보증 관련 임차권 말소: 매각으로 HUG의 임차권이 말소될 예정이므로, 낙찰자가 해당 권리를 인수하지 않아도 됩니다.

* 무보증금 임차인: 김광현, 김현용 임차인의 보증금이 0원이므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 이들의 실제 점유 여부 및 퇴거 협상 전략이 중요합니다.

* 지역 발전 가능성: 인천 계양구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 및 대항력 있는 임차인 존재 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 권리 인수 부담은 크지 않으나 명도 관련 비용 및 시간을 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 89%, 최근 실거래가 범위 내에서 잠재적 위험 요소를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.