나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502589 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 구시가지 내 주거밀집지대이며 주거지대로서 제반 주위여건 보통인 편임.

교통상황

버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 본 건까지 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제4층 제401호이며, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감. 창 호 : 하이섀시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지의 장방형 평지이며 1개 동(30개호, 주차 23대, 용적률 689%) 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육 청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

민간임대주택등기 및 임차보증금 금230,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 현재 임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502589 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6, 4층 401호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 160,000,000원

* 토지면적: 10.55㎡ (약 3.19평)

* 토지 지분: 10.5459㎡ (약 3.19평)

* 건물면적: 56.60㎡ (약 17.12평)

* 건물 지분: 56.5963㎡ (약 17.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 구시가지 내 주거 밀집 지대로, 제반 주위 여건은 보통 수준입니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 위치하여 교통 사정이 무난하며, 본 건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 도로: 북동측으로 폭 약 6미터, 남서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제4층 제401호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이섀시 등으로 마감되었습니다.

* 토지: 2필지 일단지의 장방형 평지이며, 1개 동(30개 호, 주차 23대, 용적률 689%) 건물이 건축된 부지입니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 및 신탁 등기 말소 (갑5, 갑6)

* 압류 등기 (강서세무서장, 양천세무서장 - 말소됨) (갑7, 갑8)

* 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사) (갑9)

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (권리자: 전현자, 권리금액: 230,000,000원). 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-10

* 확정일자: 2022-05-17

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 총 권리 분석 요약: 본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준 권리(압류)보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 주택임차권 역시 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 파악되어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 인천광역시 미추홀구 숭의동은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 구시가지 내 주거 밀집 지역입니다.

* 용도: 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있으나, 현재 지정 기간이 만료된 상태입니다.

* 잠재력: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용이 가능하며, 주변 근린생활시설과의 혼재로 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설과의 혼재로 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다. (구체적인 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

* 주거 환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 설비: 상하수도, 난방, 승강기, 위생 설비 등 기본적인 오피스텔 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 주택도시보증공사와 관련된 계약 조건이나 인수 절차에 예상치 못한 변동 사항이나 추가적인 확인이 필요한 부분이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 민간임대주택 등기 및 임차보증금 230,000,000원이 있으나, 현재 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있습니다. 비록 HUG 임차권은 소멸 예정이고 대항력이 없다고는 하나, 실제 점유 관계 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 구시가지 노후도: 구시가지에 위치하므로, 건물 및 주변 시설의 노후화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석상 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 확인이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 측면에서 무난한 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임대차 관계 미상'과 같은 특이사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시장 가격이 낮은 편으로 나타나 투자 접근 시 시세 변동 및 특이사항을 충분히 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계: 말소되는 권리가 다수 존재하여 낙찰 후 권리상의 부담이 적습니다. (단, HUG 관련 특이사항은 재확인 필요)

* 시세차익: 감정가 대비 최근 시세가 낮은 편으로, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 활용성: 오피스텔로서 주거 및 업무 겸용이 가능하여 다양한 임대 수익 창출 및 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(56.5963㎡~56.8464㎡)의 오피스텔 매매가는 2025년 11월 ~ 12월 기준으로 약 12,198만원에서 12,736만원 사이로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 본 건의 전용면적 56.60㎡에 대한 최근 시세는 약 12,478만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 16,000만원 대비 최근 시세가 낮은 편이며, 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본 물건의 적정 입찰가는 최근 시세 수준을 반영하여 12,000만원 ~ 13,500만원 범위로 예상하며, 12,500만원 내외를 목표 입찰가로 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.