나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502595 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-14 파크뷰 나동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "문곡고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설, 소규모 근린생활시설 및 야산 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근 로변에 노선버스정류장 및 인천도시철도2호선 "완정역"과 "독정역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상5층 건물 내 4층 402호로서, 외벽 : 치장벽돌타일붙임 및 스톤코트 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2016년 01월 05일]

이용상태

"도시형생활주택(단지형다세대주택)"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 2개동 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 차량 진출입이 가능한 로폭 약 6m 내외의 막다른 포장도로에 접하며, 서측으로 지반의 고저차이로 차량 진출입이 불가능한 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025.8.26. ~ 2026.8.25.))임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 160,000,000원) 등기가 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

- ‘도시형생활주택(단지형다세대주택)’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502595 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-14 파크뷰 나동 4층402호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 144,000,000원

* 토지면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

* 건물면적: 35.83㎡ (약 10.84평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 당하동 소재 "문곡고등학교" 남동측 인근입니다.

* 주변환경: 본건은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교시설, 소규모 근린생활시설 및 야산 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 있고 인천도시철도 2호선 "완정역" 및 "독정역"이 위치하여 대중교통 이용이 대체로 무난한 편입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(당하지구), 소로2류(폭 8m~10m), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

* 기타: 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 02월 07일에 등기된 국세 체납 압류 (갑8)입니다.

* 총 등기부채권액: 160,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (장 국)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 07월 05일

* 확정일자: 2022년 06월 13일

* 배당신고일자: 2024년 05월 02일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 160,000,000원은 인수되지 않습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있습니다.

* 말소 예정 권리:

* 을1 주택임차권 (2024-05-02, 160,000,000원): 대항력 없으며 말소 예정입니다.

* 갑8 압류 (2023-02-07)

* 갑9 압류 (2025-11-18)

* 갑10 강제경매 (2026-04-01, 채권자: 주택도시보증공사)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'으로 이용 중입니다.

* 지역 특성: 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 잠재 수요: 인천지하철 2호선 역세권이라는 교통 이점과 주변 학교시설로 인해 1인 가구 및 소규모 가구의 주거 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 문곡고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통시설: 인천지하철 2호선 완정역과 독정역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 자연환경: 인근에 야산이 위치하여 일부 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본 물건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항을 가지고 있습니다. 이는 통상적인 경매 물건과 다른 특별한 인수 조건이나 절차가 적용될 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 구역은 외국인 주택용도 취득에만 허가가 필요하며, 2026년 8월 25일부로 만료 예정입니다. 매각기일이 해당 만료일 이후라면 이 조건은 해제됩니다. (만료일 이전 매각 시 외국인 투자자는 주의가 필요합니다.)

* 임차인 권리: 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 되어 있으나, '말소동의 확약서' 제출 여부에 따라 최종 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 다만, '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'으로 명시된 점을 미루어 볼 때, 인수 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 주변 교통 및 교육 환경이 양호하며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 경매로 인한 임차 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항과 토지거래허가구역 지정 만료일이 임박한 점은 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 이러한 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 추가적인 사항을 확인한다면, 안정적인 투자를 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 인천지하철 2호선 완정역, 독정역 인근에 위치하여 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 비교적 최신 건물: 2016년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대에도 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 건물 면적: 35.83㎡ (약 10.84평)

* 감정가: 144,000,000원 (약 13,284,000원/평)

* 주변 시세 분석:

* 인근 다세대주택(2017년 준공, 31.548㎡) 매매가: 133,000,000원 (약 13,941,300원/평)

* 인근 다세대주택(2011년 준공, 34.942㎡) 매매가: 179,000,000원 (약 16,934,700원/평)

* 종합 의견: 감정가는 144,000,000원으로, 주변 실거래가를 종합적으로 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다. 특히, 비슷한 면적의 최근 실거래가(133,000,000원)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항이 명확하게 해소되지 않은 상태에서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 140,000,000원

* 최종 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 상황, 그리고 본건의 특이사항에 대한 최종 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.