나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502585 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 아파트, 공공기관, 학교, 공원 등이 소재하고 있어 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

인근에 버스정류장과 인천지하철1호선 "예술회관역"이 위치하고 있어 대중교통 편의는 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층 지상10층 건물 중 2층 203호로서, (사용승인일 2012년 9월 24일) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 하이샷시창호 임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.(후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 스프링쿨러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경502585 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1124-5 리치캐슬 2층203호

용도: 오피스텔

감정가: 114,000,000원

토지면적: 9.77㎡ (약 2.96평)

토지 지분: 9.77㎡

건물면적: 33.99㎡ (약 10.28평)

건물 지분: 33.99㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물대장상 정보에 따르면, 해당 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 3층, 지상 10층 규모로 2012년 9월 24일 사용승인되었습니다. 총 25세대로 구성되어 있으며, 본건은 2층 203호입니다. 건물은 공동주택 및 오피스텔로 복합 용도 사용 중입니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 인천광역시 남동구 구월동 1124-5번지에 위치하며, 총 대지면적은 823.3㎡입니다. 본건은 정방형의 토지로서 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 건폐율은 78.65%, 용적률은 507.08%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 아파트, 공공기관, 학교, 공원 등이 소재하여 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

인천지하철 1호선 "예술회관역"이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 정방형이며, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 토지는 남측 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 21일까지).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2026년 4월 1일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정 (인천지방법원 2026타경502585)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (장원준)

보증금: 124,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 17일

확정일자: 2022년 1월 17일

배당신고일자: 2024년 4월 19일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 (낙찰자가 인수하지 않는 권리)

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권등기 (장원준)이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

을구 5번 주택임차권 등기(2024.04.19. 접수)는 말소기준권리인 갑구 6번 강제경매 개시결정(2026.04.01. 접수)보다 후순위로, 통상적으로 매각으로 소멸됩니다. 임차인의 '대항력 없음' 정보와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출은 낙찰자에게 인수되는 임차보증금이 없음을 시사합니다.

3.4. 등기부 요약

* 갑 2 (2014.11.06): 공유자전원지분전부이전 (이용명)

* 갑 4 (2019.01.07): 소유권이전3번신탁등기말소 (이용명)

* 갑 5 (2022.02.17): 소유권이전 (전충주, 매매)

* 을 5 (2024.04.19): 주택임차권 (장원준, 124,000,000원) - 말소 예정

* 갑 6 (2026.04.01): 강제경매 (주택도시보증공사, 124,000,000원) - 말소기준권리

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 인천경찰청 인근에 위치하여 관공서, 업무시설, 근린생활시설, 주거시설(아파트, 다세대주택)이 혼재된 지역입니다. 예술회관역 역세권으로 유동인구가 꾸준하며, 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

인천지하철 1호선 예술회관역이 도보 거리에 있어 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

4.3. 잠재적 임대 수요

인천광역시청, 인천지방경찰청 등 다수의 공공기관과 길병원, 롯데백화점, 신세계백화점 등 상업시설이 밀집해 있어 직장인 및 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 홈플러스 구월점, 뉴코아아울렛 등 대형 쇼핑 시설과 각종 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 공공시설

인천경찰청, 인천광역시청 등 주요 공공기관이 가까이 있어 행정 업무 처리 등에 용이합니다.

5.3. 문화/여가시설

인천종합문화예술회관, 중앙공원 등이 인접해 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련

본건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다. 임차인(장원준)은 보증금 124,000,000원에 대한 확정일자를 받았으나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용과 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용 제한

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호 관련 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 외국인에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으므로 외국인 투자 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 예술회관역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 편의성이 뛰어나고 주변에 공공기관, 상업시설, 문화시설 등이 풍부하여 생활환경이 우수합니다. 건물 상태 및 입지 조건 등을 고려할 때 잠재력이 있는 물건입니다. 다만, HUG 인수조건 변경과 관련된 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석되나, HUG 관련 절차를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천지하철 1호선 예술회관역 도보 이용 가능한 역세권으로, 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 다수의 공공기관, 상업시설, 병원 등이 인접하여 임대 수요가 높습니다.

* 편리한 생활 인프라: 백화점, 마트, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 권리관계 명확성: 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다. KB부동산 등의 자료에 따르면 '리치캐슬' 오피스텔은 2012년에 건축되었으며, 다양한 면적의 세대로 구성되어 있습니다. 현재 시점의 정확한 실거래가 및 매물 시세 자료가 부족하나, 본건의 감정가는 114,000,000원입니다. HUG 인수조건 변경 관련 불확실성 및 기타 경매 물건의 낙찰가율 등을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

따라서, 감정가 114,000,000원의 80% 수준인 약 91,200,000원부터, 90% 수준인 약 102,600,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 최신 시세 파악, HUG 관련 조건 확인, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.