나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502582 [1] 인천광역시 부평구 부평동 445-2 캐슬베리 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하는 "굴다리오거리" 북동측인근의 "캐슬베리" 5층 503호로서 주위는 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역인바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

북측 및 서측으로 접한 소로를 통하여 장제로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건내 5층 503호로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일: 2021.10.13.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 가장형토지로서 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

공부상 오피스텔로서 등기사항전부증명서상에 "주택임차권"등기가 되어있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경502582 (1)호 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 445-2, 캐슬베리 5층 503호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 369,000,000원입니다.

토지 면적은 15.10㎡ (약 4.57평)이며, 건물 면적은 66.50㎡ (약 20.12평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

주의사항은 별도로 명시되지 않았습니다.

특수물건정보 또한 HUG 인수조건 변경 및 공동담보입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, "굴다리오거리" 북동측 인근에 소재합니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 북측 및 서측으로 접한 소로를 통해 장제로 등 간선도로와 연계되며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물 현황은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 5층 503호로, 2021년 10월 13일에 사용승인되었습니다.

건물의 이용 상태는 공부상 오피스텔이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 공급 설비, 엘리베이터 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상은 3필지의 가장형 토지로서 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 북측, 서측으로 소로에 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26 ~ 2026-08-25)입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 을3 근저당권 (채권자: 나진환, 접수일자: 2023-05-24, 채권최고액: 169,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1, 박종길 외 2명)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 김진남)

* 근저당권 (을3, 나진환)

* 압류 (갑4, 부평구)

* 주택임차권 (을4, 최연정) - 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

* 가압류 (갑6, 씨엠피자산관리대부주식회사)

* 강제경매 (갑7, 주택도시보증공사) - 본 경매 사건입니다.

* 압류 (갑8, 국민건강보험공단)

인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 안수애

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-25

대항력: 없음

비고: 임차인 안 은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 상세 내용을 반드시 확인해야 하며, 인수 여부와 무관하게 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최연정)

보증금: 375,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-18

확정일자: 2022-10-27

배당신고일자: 2023-09-22

대항력: 없음

비고: HUG 보증 관련 임차인으로 보이며, 대항력은 없습니다.

집합건물 등기부 요약 상 총 채권액은 580,992,379원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천 부평구 중심 상업 지역인 "굴다리오거리" 인근에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지입니다.

주변으로 다양한 오피스텔 및 주거시설이 밀집해 있어 유동인구 확보에 긍정적입니다.

일반상업지역에 속해 있어 상가, 사무실 등 다양한 업종의 활용이 가능합니다.

인천대로 등 주요 간선도로와의 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 매우 편리하여 고객 접근성이 뛰어납니다.

1.4. 생활정보

주변은 업무시설과 주거시설이 혼재된 복합 상권입니다.

2021년 준공된 "캐슬베리" 오피스텔로, 비교적 최신 건축물로서 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

교통망이 잘 갖추어져 있어 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

일반적으로 상업지역 내에 위치하여 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 일반적인 부동산 정보 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 및 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있어 상세한 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 매수 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. (현재 기간이 만료되지 않았으므로 잔금 납부 시점까지 유의 필요)

* 임차인 안수애: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 실제 관계 및 점유 여부에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 크게 초과하므로, 채권자들의 배당 여부에 따라 낙찰 후 잔여 채무 부담 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업 지역에 위치한 신축 오피스텔로서, 입지적 장점과 비교적 양호한 건물 상태를 가지고 있습니다.

최신 연식과 편리한 교통 여건은 긍정적인 요소입니다.

하지만 HUG 관련 복잡한 권리 관계, 토지거래허가구역 지정, 불명확한 임차인 정보 등은 투자 결정 시 신중한 고려가 필요한 부분입니다.

특히, 등기부상 채무 총액이 상당하므로, 권리 분석을 철저히 하고 시세 대비 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

HUG의 적극적인 채권 회수 의지가 예상되는 만큼, 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능합니다.

* 우수한 입지: 부평구 핵심 상권에 위치하며, 간선도로 및 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

* 인수되는 보증금 부담 없음: 임차인 안 의 보증금이 0원이고, 주택도시보증공사(최연정) 임차인의 경우 대항력이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 보증금 부담이 없을 가능성이 높습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 66.50㎡ (약 20.12평)의 전용면적을 가진 오피스텔입니다.

최근 매매 사례 분석 결과:

* 2025년 6월 13일: 67.95㎡, 42,000,000원 (중개거래)

* 2025년 2월 11일: 69.39㎡, 45,500,000원 (직거래)

* 2026년 6월 9일: 66.5㎡, 42,000,000원 (직거래)

가장 최근 거래인 2026년 6월 9일 실거래가 420,000,000원은 본 건과 동일한 면적(66.5㎡)으로, 현재 시세를 반영하는 중요한 지표로 판단됩니다.

감정가는 369,000,000원입니다.

권리분석상 낙찰 후 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 최근 시세인 420,000,000원 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

다만, 채권 총액이 감정가를 상회하고 채권자가 HUG로 예상되는 점을 고려하면, 채권자의 회수 의지에 따라 입찰가가 결정될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세를 고려한 범위 내에서 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 380,000,000원 ~ 420,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.