나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502527 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 4층409호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재한 '도화1동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 시장, 주상복합아파트 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 위치하며 근거리에 시민공원역(인천지하철2호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제4층 제409호(사용승인: 2018.8.21.)로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 난방설비, 승강기 및 주차시설 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 제1·2종근린생활시설, 업무시설, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북동측으로 대로와 접하고 북서측 및 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.]), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경502527 (1) 사건의 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 4층409호 오피스텔에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502527 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 4층409호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 204,000,000원

* 토지면적: 12.18㎡ (약 3.68평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 82.67㎡ (약 25.02평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 용도: 업무시설, 제1·2종근린생활시설, 공동주택 (건축물대장 기준)

* 사용승인일: 2018년 8월 21일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제4층 제409호

* 입찰 시 인수할 보증금 합계: 0원

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재한 '도화1동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 시장, 주상복합아파트 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 차량의 주정차가 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 시민공원역(인천지하철2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북동측으로 대로와 접하고 북서측 및 서측으로는 세로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25. - 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 안산세무서장의 압류 (2022.04.14.)

* 채권총액: 약 2,299,000,000원

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김혁진): 보증금 228,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020.11.04., 확정일자 2020.09.21. 배당신고일자 2022.12.08. 대항력 없음.

* 정기영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024.05.20. 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 일반적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리는 낙찰자가 인수하게 되나, 본건의 경우 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG) 관련 주택임차권(을3, 김혁진)이 말소 예정으로 등기되어 있습니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'라는 특이사항이 기재되어 있어, HUG의 말소 동의 여부에 따라 인수 여부가 결정될 수 있습니다. 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 기타 특이사항: 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 문구가 특이사항 및 특수물건정보에 언급되어 있어, 입찰 전 HUG의 인수 조건 및 임차권 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 도화동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 시장, 주상복합아파트 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다. 도화1동행정복지센터가 인근에 있어 행정 업무 이용이 편리합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 시민공원역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 교통이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 도화1동행정복지센터, 인근 시장 이용이 가능하며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있습니다. (주변 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 의료시설: 종합병원 등 대형 의료 시설까지는 차량 이동이 필요합니다. (주변 병원 정보는 별도 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 HUG 인수조건 관련 불확실성: 등기부상 임차권이 말소 예정이나, 물건명세서 상 'HUG의 말소 동의 확약서' 제출 조건부가 언급되어 있어, HUG의 동의 여부에 따라 낙찰자가 임차권을 인수해야 할 가능성이 존재합니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구 또한 추가적인 확인이 필요한 사항입니다. (※ HUG가 채권자이면서 임차인으로 등재되어 있는 점을 고려 시, 채권 회수 과정에서 복잡한 이해관계가 얽혀있을 수 있습니다.)

* 건축물대장상 기재 내용과 현황의 차이: 공부와의 차이는 없다고 명시되어 있으나, 현장 확인을 통해 실제 이용 상태와 공부상 내용이 일치하는지 재확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한정된 제한으로 파악됩니다. (※ 일반적인 매수자에게 직접적인 영향은 적을 것으로 예상되나, 추가 확인 필요)

1.7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 2018년 준공된 신축급 건물이며, 감정가는 2억 4백만 원으로 책정되었습니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항, 그리고 물건명세서 상의 추가 조건은 입찰 전 반드시 면밀히 검토하고 명확히 파악해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성이 해소될 경우, 최근 실거래가 수준에서 합리적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 인천지하철 2호선 시민공원역과 인접하여 역세권 효과를 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 인수되는 보증금 없음: 등기부상 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 나타나 초기 투자 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 건물(스타뷰)의 유사 면적(82.67㎡) 물건이 2025년 11월 24일에 212,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 204,000,000원입니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 사항이 명확히 해결되고, 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없는 점(0원)을 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 204,000,000원 ~ 214,200,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다. 특히 HUG 관련 사항에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 추정 입찰가 범위: 204,000,000원 ~ 214,200,000원

[참고: 주변 시설 조사 결과]

인천광역시 미추홀구 도화동 437-1 스타뷰 주변을 조사한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 재개발 또는 신축 예정 부지가 있을 수 있으며, 이는 향후 주변 환경 변화에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.