나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502596 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하고, "숭의로터리" 남동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 병원, 주차장 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 202호이며, 외벽 : 석재붙임, 페인팅 등 마감 창호 : 샷시 창호

이용상태

"오피스텔"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지이며, "업무시설" 건부지임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 339-6 : 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 숭의동 339-7 : 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2024.1.24.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502596 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 339-6 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 196,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 10.58㎡ (약 3.2평)

토지 지분: 10.5782㎡ (약 3.2평)

건물 면적: 56.85㎡ (약 17.2평)

건물 지분: 56.8464㎡ (약 17.2평)

1.3. 채권자

주OOOOOOO

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, "숭의로터리" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 공동주택, 오피스텔, 병원, 주차장 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 복합적으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이러한 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 2필지가 일단의 가장형으로 구성되어 있으며, "업무시설" 건부지로 이용 중입니다. 건물은 북동측 및 남서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 확보되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

숭의동 339-6번지 및 339-7번지 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 방화지구에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있으나, 지정 기간 및 대상은 제한적입니다.

2.5. 주변 혐오시설 확인

현 시점 자체 조사 결과, 물건지 인근에 부동산 이용에 현저한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건의 권리관계

본 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2023년 9월 5일 부천세무서장의 압류(징세과-티 56741)입니다. 이 압류 등기보다 선순위인 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, "을구 순위 1번 주택임차권등기"에 대해 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 이는 해당 임차권이 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 부분이 있어, 최종적인 인수 여부는 입찰 전 반드시 법원 집행관실 또는 등기부등본을 통해 재확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: A

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

전입일자(사업일자): 2025-08-04

* 임차인: O

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

전입일자(사업일자): 2025-09-03

* 임차인: HUG(한만영)

보증금: 230,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음

전입일자(사업일자): 2022-02-18, 확정일자: 2022-01-27, 배당신고일자: 2024-01-29

비고: 집합건물 등기부상 을1순위 주택임차권 등기 말소로 기재되어 있으며, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인수 보증금은 0원으로 처리됩니다.

3.4. 인수되는 보증금

명시된 임차인 중 인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 숭의동 일대는 주거용 오피스텔과 상업시설, 병원 등이 혼재된 복합 상권입니다. "숭의로터리" 인근이라는 지리적 이점과 함께, 지역 내 유동인구 및 배후수요를 기반으로 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향 (최근 매매 사례)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(숭의동 339-6) 내 유사 면적(약 56.6㎡ ~ 56.8㎡)의 오피스텔이 2025년 11월 및 12월에 121,980,000원에서 127,360,000원 사이에서 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 196,000,000원과 비교 시 다소 격차가 있음을 보여줍니다.

4.3. 오피스텔 임대 시세 (추정)

제공된 전월세 JSON 정보는 최근 매매 사례와 동일한 금액 및 날짜 정보를 포함하고 있어, 실제 임대 시세를 정확히 파악하기 어렵습니다. 다만, 임차인 분석 결과 HUG 임차인의 경우 보증금 230,000,000원에 대한 내용이 있으나, 이는 경매 절차에서 인수되지 않는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

인천 미추홀구 숭의동은 도심 접근성이 양호하며, 다양한 편의시설 및 병원 등이 인근에 위치하여 생활이 편리합니다. 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

5.2. 건축물 내부 시설

본 건물은 철근콘크리트 구조의 11층 건물이며, 위생설비, 급배수시설, 승강기, 소방설비 등이 구비되어 있습니다. 다만, 해당 설비들의 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

HUG의 주택임차권 등기가 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보이나, '소멸되지 않는 권리'로 일부 명시된 점은 주의가 필요합니다. 법원의 최종 판단 및 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 시장 가격 대비 감정가 괴리

최근 거래 사례 대비 본건의 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 시장 가격을 기준으로 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

6.3. 임차인 관련 주의

전입일자(사업일자)가 미래로 기재된 임차인들이 있으며, 이들의 실제 거주 또는 사업 영위 여부 및 향후 변동 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 비교적 최근에 건축된 건물(2017년 준공)로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만, HUG 임차권 등기의 인수 여부에 대한 불확실성과 최근 거래가 대비 높은 감정가는 입찰 시 신중한 검토를 요구합니다. 이러한 리스크 요인을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 숭의로터리 인근의 우수한 입지 및 교통 접근성.

* 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 배후수요 확보 가능성.

* 주변 개발 계획 또는 교통망 확충 시 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 56.6㎡~56.8㎡)의 오피스텔 시세는 121,980,000원 ~ 127,360,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가 196,000,000원에 비해 약 30~35% 낮은 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정 전략

감정가가 시세보다 높게 책정된 점, HUG 임차권 등기 관련 불확실성, 그리고 2층이라는 층수 등을 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다. 최근 실거래가 수준에서 약간의 프리미엄을 더하거나, 감정가 대비 상당한 할인을 적용하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 추정 입찰가

최근 실거래가 평균(약 125,560,000원)을 기준으로, 낙찰 가능성 및 리스크 요인을 감안하여 130,000,000원 에서 140,000,000원 사이의 입찰가를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.