나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502590 [1] 인천광역시 서구 심곡동 325-22 1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(인천2호선 서구청역 및 아시아드경기장역) 및 버스정류장이 소재하므로 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

1) 건물의 구조 철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2014.07.08.) -외벽 : 석재타일붙임 마감 등, -창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

2) 이용상태 : 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 건부지[도시형생활주택(단지형다세대주택)]로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 7.5m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(연희1·2지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502590 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 325-22 1동 5층502호 (건축물대장상 '1동'이나, 실지조사상 '신동아타운 1동'으로 표기될 수 있음)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 119,000,000원

* 토지면적: 23.87㎡ (약 7.22평)

* 토지지분: 23.874㎡ (약 7.22평)

* 건물면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

* 건물지분: 38.28㎡ (약 11.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2014년 7월 8일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "서곶초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 인천2호선 서구청역 및 아시아드경기장역이 소재하고 버스정류장도 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 2014년 7월 8일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재타일 마감이며, 창호는 샷시입니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고·평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 7.5m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1·2지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 4월 18일 접수된 안산세무서장의 압류(갑6)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 및 임차권은 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 27일

* 확정일자: 2020년 2월 19일

* 배당신고일자: 2024년 5월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본 상 주택임차권(을5)으로 등재되어 있으나, 말소 예정이며 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계

0원

* 총 채권액

2,171,000,000원 (감정가 대비 과다 채권이 설정되어 있으나, 강제경매 신청 채권자(주택도시보증공사)가 말소기준권리이므로 후순위 권리는 소멸될 것으로 보입니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성

본 물건이 위치한 인천광역시 서구 심곡동 일대는 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집된 주거 밀집 지역입니다. 근린생활시설과 학교가 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 주변 시세 분석

최근 인근 지역(심곡동)의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 채움빌리지(325-9, 2018년식, 48.48㎡): 2026년 1월 13일 153,000,000원 (약 1043만원/평)

* 롯데맨션(335-15, 2001년식, 34.72㎡): 2026년 1월 13일 60,000,000원 (약 571만원/평)

* 청아빌라(334-5, 1995년식, 51.9㎡): 2026년 1월 6일 105,000,000원 (약 668만원/평)

본 물건은 38.28㎡(약 11.58평) 면적에 2014년에 건축되어, 연식 및 면적을 고려할 때 채움빌리지(325-9) 사례와 비교 시 유사한 시세 수준을 형성할 것으로 예상됩니다. 감정가는 119,000,000원(약 1027만원/평)으로, 최근 유사 물건 거래 사례와 비교하여 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

서곶초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통시설

인천2호선 서구청역 및 아시아드경기장역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 보입니다.

* 주변 혐오시설

주변 지역은 주거 및 상업 시설, 학교 등으로 구성된 일반적인 도심 지역으로, 지도 및 주변 환경 조사 결과 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요하고 유효기간(2025.8.26~2026.8.25)이 명시되어 있습니다. 경매 낙찰 예정일(2026년 8월 20일)이 유효 기간 내에 포함되나, 국내 거주자가 낙찰받는 경우 별도의 허가 절차가 필요하지 않을 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

* HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 경매 신청인이므로, 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 다만, 임차권 관련하여 HUG의 말소 동의 확약서가 제출된 점으로 미루어볼 때, 권리 관계는 명확해진 것으로 판단됩니다.

* 과다한 채권 총액

총 채권액이 2,171,000,000원으로 감정가(119,000,000원) 대비 매우 높아, 권리 분석상 후순위 권리가 모두 소멸하는 것은 당연하나, 물건의 실제 시장 가치와 채무 규모 간의 큰 괴리가 존재합니다. 이는 경매 절차의 안정성에는 영향을 줄 수 있으나, 낙찰자에게는 인수되는 부담이 없으므로 입찰 참여에 제한적일 수 있습니다.

* 임차인 관련 사항

명시된 임차인은 대항력이 없으며, 말소 예정임이 확인되었습니다. 따라서 임차인 관련 금전적 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변에 학교와 생활 편의시설이 갖춰진 주거지입니다. 교통 환경 역시 양호한 편입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 막대한 채권 총액이 설정된 점과 토지거래허가구역 지정(외국인 대상)은 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다. 감정가 대비 주변 시세가 합리적인 수준으로 형성되어 있어, 권리상의 부담 없이 취득 가능하다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계

대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되므로 낙찰 후 권리 관계가 깨끗합니다.

* 합리적인 시세

감정가가 주변 최근 실거래가와 유사한 수준으로 형성되어 있어, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 주거 환경

초등학교 및 생활 편의시설, 교통망이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 119,000,000원

* 주변 시세 (인근 채움빌리지 325-9, 48.48㎡ 기준): 약 153,000,000원 (14.67평, 평당 약 1043만원)

* 본 물건 면적: 38.28㎡ (11.58평)

* 평당 감정가: 약 10,276,000원

* 인수 보증금: 0원

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다. 특히, 채권 총액이 매우 높음에도 불구하고 경매 물건으로 나온 점, 그리고 토지거래허가구역 지정(외국인 대상)으로 인해 잠재적 경쟁률이 낮을 수 있다는 점을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 적정 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 117,000,000원

* 보수적인 접근: 감정가의 90% 수준 (약 107,100,000원)

* 적극적인 접근: 감정가의 98% 수준 (약 116,620,000원)

권리상의 인수 부담이 전혀 없으므로, 입찰자의 자금 계획 및 시장 상황에 맞춰 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.