나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502588 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 6층607호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 이용상황은 보 통임.

건물의 구조

2021년 02월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건 내 제6층 제607호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 일반상업지역(2025-12-08),?방화지구(2022-06-13),?시가지경관지구(2025-12-08), 가축사육제 한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률> ,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. )임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502588 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 695-10 브릴리언트 6층 607호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물 내 제6층 제607호

사용승인일: 2021년 02월 10일

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 258,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 11.58㎡ (약 3.50평)

토지지분: 11.58㎡ (약 3.50평)

건물면적: 84.78㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.78㎡ (약 25.65평)

총 건물 호수: 98호

본건 층수: 6층 (총 15층)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 제공된 정보 내에서 별도 표기된 주의사항은 없습니다.

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로는 약 30미터, 남서측으로는 약 10미터, 북동측으로는 약 3미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2026년 04월 01일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경502588)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 280,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 유 , 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.09.01, 확정일자 2021.07.20)

대항력: 임차인 현황에는 '없음'으로 기재되어 있습니다.

주의: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 1번 주택임차권등기가 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 상태입니다. 이는 임차권의 소멸 여부에 대한 불확실성이 존재함을 시사합니다. HUG 인수조건 변경 또한 이러한 불확실성을 반영하는 것일 수 있습니다. 임대차 계약의 세부 내용과 HUG의 동의 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

인수되는 보증금: 0원 (인수 보증금 합계 기준)

다만, 상기 임차인 현황 및 물건명세서 상의 복합적인 내용으로 인해 임차보증금 280,000,000원의 인수 여부는 매우 신중하게 판단해야 할 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 지역은 업무시설, 주거시설, 근린생활시설 등이 혼합된 상업지구입니다.

2021년 신축된 오피스텔 건물로 비교적 최신 시설에 해당합니다.

4.2. 최근 거래 사례

최근 2024년 4월 19일, 동일 건물(브릴리언트, 주안동 695-10)에서 유사 면적(84.78㎡)의 오피스텔이 10층은 270,000,000원에, 3층은 260,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요

건축물대장 상 본건이 속한 '브릴리언트' 건물은 2021년 2월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물입니다.

총 98세대의 오피스텔과 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

본건은 6층에 위치하며, 전용면적 84.78㎡(약 25.65평)의 비교적 넓은 면적을 차지합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기, 소화전 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 및 업무에 필요한 편의시설을 갖추고 있습니다.

주변에 인천기계공업고등학교가 있어 교육 시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 불확실성

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 선순위 임차권(주택도시보증공사)의 존재 가능성이 주요 리스크입니다. 비록 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 임차인 현황에 대항력이 '없음'으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계가 '0원'으로 표기되어 있으나, HUG 인수조건 변경이라는 정보는 이 부분의 처리에 변동이 있거나 추가적인 확인이 필요함을 암시합니다. 만약 임차권이 인수된다면, 280,000,000원의 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25)이 현재 시점(2026년 10월 1일) 만료되었습니다.

6.3. 주변 환경

별도의 외부 지도 검색 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오감을 주는 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 비교적 신축인 오피스텔로, 좋은 입지 조건과 편리한 교통을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가 수준 이상을 유지하고 있어 시세는 양호한 편입니다.

그러나 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 표기는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 비록 매각으로 인한 권리 소멸 및 인수 보증금 0원으로 요약되지만, 말소되지 않는 권리로 언급된 부분과 HUG의 조건 변경은 잠재적인 임차보증금 인수 가능성을 시사합니다. 이 부분에 대한 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 활용 가능합니다.

* 우수한 입지: 주안동 중심 상권에 위치하며, 교통이 편리합니다.

* 적정 시세: 최근 실거래가 대비 감정가가 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 건물뿐 아니라 토지 지분까지 취득하여 안정적인 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(260,000,000원 ~ 270,000,000원)와 감정가(258,000,000원)를 고려할 때, 현 시세는 2억 6천만 원에서 2억 7천만 원 수준으로 판단됩니다.

선순위 임차권 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 260,000,000원으로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 시장 가격 및 제시된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 현장 조사 결과, 권리관계 최종 확정 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.