나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502592 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층903호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 남촌동 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 국가 산업단지인 남동공단으로 각종 규모의 공장이 주를 이루는 가운데 일부 근린생활시설, 오피 스텔 건물 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 수인분당선 "남동인더스파크역"까지는 차량으로 5분정도 거리입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상11층 건물 내 제9층 제903호로서, 외 벽 : 인조석 붙임, 페인팅등 마감, 창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 오피스텔 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등 제반 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로, 공장(지식산업센터)의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 폭 40미터 정도의 대로에 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입 지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06 -21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502592 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층903호

용도: 공장 (등기부 및 건축물대장상 확인, 감정평가서상 공부상 오피스텔 용도)

감정가: 98,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

토지지분: 6.373㎡ (약 1.93평)

건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물지분: 19.47㎡ (약 5.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 남촌동 "염골근린공원" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 국가 산업단지인 남동공단으로 각종 규모의 공장이 주로 분포하고 있으며, 일부 근린생활시설 및 오피스텔 건물이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

수인분당선 "남동인더스파크역"까지 차량으로 약 5분 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로, 공장(지식산업센터)의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

대상 물건 남동측으로 폭 40미터 정도의 대로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023-01-03)

매각으로 인해 소멸될 권리:

* 주택도시보증공사 가압류 (2023-01-03)

* 강서세무서장 압류 (2023-06-20)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2026-03-31)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김문영)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-05

확정일자: 2021-09-16

배당신고일자: 2023-12-08

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인이므로, 보증금 인수 여지는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 권리분석 종합

채권 총액: 893,000,000원 (주택도시보증공사 788,000,000원 + 주택도시보증공사 105,000,000원)

본 물건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 입지

남동국가산업단지 내에 위치하여 관련 산업체와의 연계성이 높습니다.

다양한 규모의 공장들이 밀집해 있어 산업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하여 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

북측으로는 "염골근린공원"이 있어 쾌적한 환경을 일부 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통

인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 가능하며, 남동인더스파크역(수인분당선)을 차량으로 5분 내외로 이용할 수 있어 광역적인 교통망 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 혼동 가능성

건축물대장 및 등기부상 '공장' 용도로 되어 있으나, 감정평가서상 공부상 '오피스텔' 용도로 명시되어 있어 실제 이용 용도와의 차이에 대한 확인이 필요합니다. 이는 추후 활용이나 재매각 시 제약이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 해당 내용에 대한 구체적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 산업단지 특성

주변이 공장 밀집 지역이므로, 소음, 분진 등 산업단지 특유의 환경 요인이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동공단 내 지식산업센터 내 위치한 공장(또는 오피스텔)으로, 산업단지의 이점과 비교적 양호한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 임차보증금이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이가 있어 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 중심 입지

남동국가산업단지의 중심부에 위치하여 산업체 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 교통 편리성

대로변에 인접해 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 물류 및 인력 수급에 용이합니다.

8.3. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸 예정이며, 임차인 관련 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 98,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(용도 혼동, HUG 인수조건 등)를 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 해당 물건의 실질적인 가치와 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.