나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502587 [1] 인천광역시 동구 송현동 64-3 동인천역코아루시티 3층316호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 동구 송현동 소재 '동인천역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설, 대단지 아파트 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(1호선,동인천역)이 소재하는등 대중교통의 편익은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층건중 제3층 제316호로서, *외 벽 : 화강석 및 강화유리 등마감. *내 벽 : 벽지도배 등마감. *창 호 : 알루미늄새시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복6차선 포장도로 및 북측으로 노폭 약4-5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2013-09-30), 도로(접합), 가축사육제한구역(2022-09-01)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한울유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-01)<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502587 (1)

소재지: 인천광역시 동구 송현동 64-3, 동인천역코아루시티 3층316호

용도: 오피스텔

감정가: 110,000,000 원

토지면적: 4.56㎡ (약 1.38평)

토지 지분: 4.559㎡

건물면적: 30.23㎡ (약 9.15평)

건물 지분: 30.232㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 인천광역시 동구 송현동 소재 '동인천역' 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 대단지 아파트 등이 혼재된 지역으로, 제반 입지 조건은 무난한 편임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근으로 버스정류장 및 지하철 1호선 동인천역이 소재하는 등 대중교통 이용 편익이 대체로 무난함.

토지 이용: 부정형 평지의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

도로 접근: 남동측으로 왕복 6차선 포장도로 및 북측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(솔빛유치원, 한울유치원), 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1, 2022-12-27, 남부천세무서장 근저당권 (155,411,748원).

낙찰로 인해 소멸되는 권리: 을1(근저당), 갑4(압류), 갑8(강제경매), 을2(주택임차권 - 최준섭) 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰로 소멸될 것으로 예상됨.

인수되는 권리: 없음. (단, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있어 관련 최종 처리 결과를 확인해야 함.)

주요 임차인 현황:

* 임차인: 최 (보증금: 80,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-11-03, 확정일자: 2021-10-01, 배당신고일자: 2023-11-29)

* 대항력: 없음.

* 비고: 주택임차권 등기(을2)가 되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰 시 말소될 것으로 판단됨.

총 채권액 (말소기준권리 외): 155,411,748원 (근저당) + 80,000,000원 (임차권) = 235,411,748원.

1.3. 상권분석

주변 상권: 동인천역 인근으로 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 상업지역임.

유사 물건 거래 동향:

* 2025년 8월 7일: 72,000,000원 (전용면적 22.131㎡, 8층)

* 2026년 6월 27일: 70,000,000원 (전용면적 23.181㎡, 10층)

* 2026년 6월 3일: 74,000,000원 (전용면적 22.131㎡, 5층)

현재 시세 추정: 최근 거래 사례를 볼 때, 전용면적 기준 3.3㎡당 약 300만원 ~ 330만원 선에서 거래되는 것으로 판단됨. (예: 7,200만원 / 22.131㎡ * 3.3058㎡ ≈ 3.25백만원/3.3㎡)

1.4. 생활정보

주거 환경: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 21층 건물 중 제3층 제316호로서, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 설치되어 있음.

주변 편의시설: 동인천역 주변으로 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

교육시설: 송현초등학교, 동인천중학교, 인천고등학교 등이 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있음.

혐오시설: 주변 지역에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 가능성에 대한 사전 확인이 필요함.

임차권 처리 관련: 등기부상 임차권이 말소 예정이나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 복잡성이 존재하며, HUG와의 협의 내용 및 최종 처리 결과에 대한 면밀한 검토가 필수적임. '대항력 없음'과 등기부상 '주택임차권' 기재 간의 해석 차이에 유의해야 함.

건물 노후도: 2019년 준공 건물로 비교적 신축이나, 향후 관리비, 수선 등에 대한 고려 필요.

토지 이용 계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등 일부 지역 규제가 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동인천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임. 건물 자체의 물리적 상태나 입지 조건은 무난하나, HUG 및 임차권 처리 문제가 가장 중요하게 고려해야 할 사항임. 권리 분석 상 '대항력 없음'으로 명시된 임차인이 있으나, 등기부상 주택임차권으로 기재되어 있고 HUG의 말소 동의 확약서 제출 등 복합적인 요소가 있어, 해당 보증금(8,000만원)의 실제 인수 여부를 철저히 검토해야 함. 최근 실거래가를 기준으로 시세 파악은 가능하나, 임차권 처리 결과에 따라 명도 관련 추가 비용이 발생할 수 있음을 인지해야 함.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 동인천역 초역세권으로 출퇴근 및 교통이 편리하여 임대 수요 확보에 유리함.

준신축 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태 및 관리가 용이할 것으로 예상됨.

상권 활성화 가능성: 주변 지역 개발 및 재정비 사업 진행 시 상권 활성화 및 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000 원

최근 시세: 전용면적 22.131㎡ 기준 70,000,000원 ~ 74,000,000원 (2026년 6월 기준)

인수되는 임차 보증금: 0원 (권리분석 결과, 임차권은 낙찰로 소멸될 것으로 예상됨)

예상 입찰가 산정:

권리 분석 상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가(110,000,000원) 및 최근 실거래가(70,000,000원 ~ 74,000,000원)를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으므로, HUG와 관련된 최종 조건 및 행정 절차를 완벽히 확인하는 것이 필수적입니다.

권장 입찰가: 경매 물건의 특성상 소유권 이전 및 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 감안하여, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 88,000,000원 ~ 99,000,000원 사이에서 검토하되, HUG 관련 절차 및 예상되는 부대 비용을 충분히 고려하여 최종 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.