나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502577 [1] 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 12층1224호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천지하철(1호선) 간석오거리역" 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2007. 05월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층건 업무시설 건물 내의 12층 1224호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임 등 마감. 내벽:시멘트몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 업무시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측, 남측 및 서측 등으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08), 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의지정), 상대보호구역(2020-08-11), 과밀억제권역, 철도보호지구(2014-07-14), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2026타경502577 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 12층 1224호

용도: 오피스텔

토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

건물면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

전용면적 (JSON 기준): 26.33㎡ (약 7.97평)

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 12층

1.3. 감정가

감정가: 64,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천지하철 1호선 간석오거리역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 각종 차량 접근이 가능하며, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 존재합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리는 일반적으로 매각으로 소멸되나, 임차인 현황 및 등기부 요약을 통해 인수 및 소멸 여부를 명확히 파악해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (HUG) (H *)

보증금: 78,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-16

확정일자: 2022-07-16

배당신고일자: 2024-06-21

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출됨.

* 주식회사오엘에스 (O *)

보증금: 0원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2023-08-07

대항력: 있음

비고:

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 관계

등기부등본 상 말소기준권리는 2023-11-15 접수된 남동구(인천광역시)의 압류입니다. 을구 5번의 주택임차권(유지혜, 78,000,000원)은 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점을 주목해야 합니다. 대항력 있는 임차인(주식회사오엘에스)의 경우 보증금이 0원이므로 인수 시 금전적 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 (JSON 분석)

* 2026년 1월 31일: 26.33㎡, 12층, 6,600만원 (약 828만원/평)

* 2026년 3월 31일: 26.33㎡, 15층, 6,500만원 (약 815만원/평)

* 2026년 3월 27일: 83.37㎡, 16층, 18,000만원 (약 713만원/평) - 대형 평형

4.2. 시세 분석

최근 26.33㎡ (약 7.97평) 면적의 오피스텔 매매가는 6,500만원에서 6,600만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 건물면적(21.16㎡, 약 6.40평) 및 전용면적(26.33㎡ 기준)을 고려할 때, 현재 시세는 약 5,200만원에서 5,300만원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 6,400만원보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건물명: 리더스타워 A동

사용승인일: 2007년 5월

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 20층

내부 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등 구비

5.2. 주변 시설

* 인근 지역은 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 상업지구로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 현재까지 진행된 주변 시설 조사에서 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경은 인수 시 추가적인 검토가 필요하며, 명확한 조건 확인이 필수적입니다.

6.2. 임차인 권리 분석

주택도시보증공사(HUG) 임차인의 경우 대항력은 없으나 높은 보증금이 있으며, 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정이나 최종 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인(주식회사오엘에스)은 보증금이 0원이라 금전적 부담은 없으나, 계약 조건 및 명도 절차를 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약허가구역(외국인 한함) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 간석오거리역 인근의 역세권 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 최근 매매 사례 분석 결과, 감정가가 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 권리 관계 상 HUG 관련 조건 변경 및 임차인 이슈가 존재하나, 말소 동의 확약서 제출 등으로 권리 소멸 가능성이 높아 보입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 간석오거리역 역세권 입지로, 교통이 편리합니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 등 권리 관계 분석을 통해 낙찰 후 명도 및 인수 부담을 최소화할 수 있다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 26.33㎡ 기준 실거래가 6,500만원~6,600만원, 본건 자체의 환산 시세 약 5,200만원~5,300만원, 감정가 6,400만원을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크 해소 및 합리적인 투자 수익률 확보를 위해 예상 입찰가를 62,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 96.9%, 최근 실거래가 대비 약 93.9% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.