나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502578 [1] 인천광역시 서구 가좌동 206-18 선진빌 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '건지초등학교' 서측 인근에 위치하는 "선진빌" 제1동 제3층 제302호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 다가구주택 및 단독주택 등이 소 재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층건중 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지를 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502578 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 206-18 선진빌 1동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 223,000,000원

토지면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

건물면적: 56.81㎡ (약 17.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 1993년 (감정평가서 요약 및 주변 정보 기반 추정)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층건 중 제3층 제302호

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '건지초등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 다가구주택 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑6 압류 (구로세무서장, 2023-03-16)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

본건과 관련하여 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 을구 순위 3번 주택임차권 등기(이채영, 220,000,000원)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-22

확정일자: 2022-03-04

배당신고일자: 2024-04-08

대항력: 없음

비고: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전: 김진수(2020-03-26), 김선훈(2020-03-26), 강선호(2022-04-04)

압류: 구로세무서장 (2023-03-16) - 말소기준권리

강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-31) - 본건 경매개시결정

주택임차권: 이채영 (2024-04-08 접수, 220,000,000원) - 말소 예정 (말소동의 확약서 제출)

등기부채권 총액: 220,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

최근 주변 매매 정보 분석 결과, 동일 지역 내 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 1월, 인천 서구 가좌동 146-31 송림빌라(203동) 35.45㎡ (약 10.7평) 8,700만원 (평당 약 81.3만원)

- 2026년 1월, 인천 서구 가좌동 306 코스모스 46.62㎡ (약 14.1평) 13,000만원 (평당 약 92.2만원)

- (참고) 2026년 1월, 인천 서구 가좌동 136-12 합동빌라 38.37㎡ (약 11.6평) 1,500만원 (특이 거래로 판단)

본건 건물 면적(56.81㎡, 약 17.19평)을 기준으로 위 시세를 적용하면, 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 223,000,000원 대비 현재 시장 시세가 낮게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 주택가에 위치하며, 주변에 공동주택, 다가구주택 등이 밀집해 있습니다.

인근에 건지초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 가능하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 만료되었으나, 관련 규정 재확인이 필요할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG가 채권자이자 임차인으로 관련되어 있어, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 요구됩니다. 다만, 임차권은 말소될 것으로 예상됩니다.

인근 공업단지: 가좌동은 공업지역이 인접해 있어, 소음, 분진 등 환경적인 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 인수할 부담이 없는 물건입니다.

주거지로서의 입지 조건은 무난하며, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

HUG 관련 특이사항에 대한 추가적인 확인이 필요하나, 현재까지 파악된 바로는 매각으로 인한 소멸 절차가 진행될 것으로 보입니다.

합리적인 가격으로 접근 시, 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인수할 권리 및 임차보증금이 없는 안전한 물건입니다.

주변 생활 환경 및 교통이 비교적 양호합니다.

현재 시세 대비 감정가 괴리가 있어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우 수익성이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건 건물 면적(약 17.19평)의 적정 가치는 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원으로 추정됩니다.

감정가 223,000,000원을 고려하여, 경쟁률 및 현장 상황을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 등 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

상기 예상 입찰가는 현재 시세 및 권리 분석을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.