나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502579 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 217-3 힐스테이지 101동 7층703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '인천삼산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 갈산역(인천1호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상7층 건물 내 제7층 제703호로서, (사용승인일 : 2016.11.30) 외벽 : 돌붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등(표준마감 기준) 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 공부상 다세대주택(방3, 화장실1, 주방/식당1, 거실1 등)임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 4필 일단의 사다리형 토지로서, 단지형다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

삼산동 217-3 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 삼산동 217-9 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2025-11-17)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 삼산동 310-91 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 갈산동 348-64 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 주택임차권, 2024년 1월 5일, 인천지방법원의 임차권등기명령(2023카임16228), 임차보증금 : 금185,000,000원, 확정일자 : 2021년 10월 26일, 임차권자 : 양성우

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502579 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

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1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 217-3 힐스테이지 101동 7층703호

* 토지면적: 21.53㎡ (약 6.51평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 40.34㎡ (약 12.20평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 준공(사용승인)일: 2016년 11월 30일

* 건축물 용도: 다세대주택 (방3, 화장실1, 주방/식당1, 거실1)

* 건물 층수: 지상 7층 건물 내 7층

* 난방방식: 기본적인 난방설비 구비

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1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 164,000,000원

* 최초 감정일: 2026년 08월 24일

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '인천삼산초등학교' 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통 수준임.

* 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 4필 일단의 사다리형 토지로서, 단지형 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

2.

2.2. 교통 환경

* 차량의 진·출입이 가능함.

* 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 갈산역(인천1호선)이 소재하여 교통 여건은 보통 수준임.

* 본건 동측으로 노폭 약 35미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

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2.3. 주변 시설 및 혐오시설 분석

* 주변 500m 내에 인천삼산초등학교, 삼산중학교, 부평고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 단지 인근으로 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 주변 반경 2km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없음. 다만, 부평국가산업단지가 인근에 위치하여 일부 산업 단지 영향을 고려할 필요는 있음.

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3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

* 등기부등본상 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2024.09.19. 접수, 부산지방법원 2024카단105724)

* 갑구:

* 소유권보존 (김경자, 2016.12.12)

* 소유권이전 (서슬예, 2017.01.18)

* 소유권이전 (전충주, 2021.11.29)

* 가압류 (주택도시보증공사, 2024.09.19) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026.03.31) - 본건 경매개시결정

* 을구:

* 주택임차권 (양성우, 2024.01.10) - 보증금 185,000,000원, 확정일자 2021.10.26, 전입일자 2021.11.29

2.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2024.09.19. 접수)보다 선순위 권리가 존재하지 않아 낙찰자는 권리를 승계하지 않을 것으로 보입니다.

* 매각으로 인해 을구 3번 주택임차권(양성우)은 소멸될 것으로 예상됩니다. 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었기 때문이며, 임차인의 '대항력 없음' 정보와 일치합니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

2.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(양 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-29

* 확정일자: 2021-10-26

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

2.

3.4. 권리분석 종합

* 본건은 등기부상 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 낙찰자는 권리를 승계하지 않을 것으로 보입니다.

* 주택임차권이 존재하나 대항력이 없고, HUG의 말소동의 확약서로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로 인수할 보증금은 없습니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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4. 상권분석

2.

4.1. 지역 현황

* 본건이 소재한 인천광역시 부평구 삼산동은 비교적 오래된 주거 지역과 신축 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

* 주변으로 다세대 주택 및 근린생활시설이 밀집하여 주거 지역으로서의 특성을 가지고 있습니다.

* 갈산역(인천1호선)을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 대규모 쇼핑몰(롯데마트, 홈플러스 등)도 근거리에 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.

4.2. 상업 시설 현황

* 본건 건물(힐스테이지)에는 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 단지 인근으로 다양한 소매점, 음식점, 병원, 학원 등이 분포하고 있어 주거 만족도를 높이는 요인으로 작용합니다.

* 대규모 상업시설인 현대백화점(부평점) 및 롯데마트, 홈플러스 등은 차량 이용 시 접근이 용이합니다.

2.

5. 생활정보

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5.1. 주거 환경

* 본건은 2016년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신식 설비를 갖추고 있습니다.

* 방 3개, 화장실 1개, 거실, 주방/식당 구성으로 3~4인 가구의 주거 공간으로 적합합니다.

* 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

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5.2. 편의 및 부대시설

* 교통: 인천1호선 갈산역, 다수의 버스 노선

* 교육: 인천삼산초등학교, 삼산중학교, 부평고등학교 등

* 쇼핑: 인근 근린생활시설, 롯데마트, 홈플러스, 현대백화점(부평점) 등

* 의료: 다수의 병의원

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 관련 리스크

* 주택임차권의 존재: 대항력은 없으나, HUG의 말소동의 확약서가 제출되었다는 점은 긍정적이나, 만약 동의서에 문제가 발생하거나 추가적인 분쟁이 발생할 경우 법적 검토가 필요할 수 있습니다. (채권자: 주OOOOOOO, 임차인: 양 )

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 경매를 진행하는 점, 그리고 '인수조건 변경'이라는 특이사항은 과거 HUG 관련 대출 또는 보증 과정에서의 복잡한 상황이 있었을 가능성을 시사합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 행정적 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

2.

6.2. 토지 관련 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(갈산1지구), 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 지정되어 있어, 경매 시점에 따라 이 부분이 소멸되었는지 또는 연장되었는지 확인이 필요할 수 있습니다. (현재 시점(2026년 10월 1일)으로는 지정 기간 만료 상태로 보이나, 관련 법령 확인 필요).

2.

6.3. 기타 리스크

* 명도 관련: 임차인이 존재하는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 비용 발생 가능성이 있습니다. (본건은 대항력 없는 임차인으로 명도는 비교적 수월할 것으로 예상되나, 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

2.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 신축급 다세대주택으로, 인천 부평구 삼산동의 주거지 내에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG가 채권자로 경매를 진행하고 '인수조건 변경'이라는 특이사항이 있는 점, 그리고 임차인의 보증금액이 상당히 큰 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분에 대한 명확한 확인이 선행된다면, 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건축물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 인천1호선 갈산역 접근성 및 생활 편의시설이 풍부한 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

* 인근 시세 대비 잠재적 저평가 가능성: 감정가 1억 6,400만원 대비 인근 유사 물건의 최근 매매가(9,000만원)와의 차이가 크나, 건물 신축 연도 및 위치 등을 고려 시 경매 절차를 통해 합리적인 가격으로 취득할 수 있습니다. (인근 2001년식 43.56㎡ 물건이 9,000만원에 거래된 점 참고)

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9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 164,000,000원으로 책정되었습니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 비슷한 면적의 2001년식 다세대주택이 90,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 2016년식으로 신축 연도가 15년 이상 차이가 나므로, 해당 거래가격을 직접 적용하기는 어렵습니다. 그러나 권리상의 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항, 그리고 임차인의 큰 보증금액(185,000,000원)에도 불구하고 대항력이 없고 HUG의 말소동의가 있다는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자의 인수 부담은 최소화될 것으로 보입니다.

이러한 요인들을 감안하여, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 주변 시세와 권리 분석 결과를 바탕으로, 예상 입찰가를 140,000,000원으로 제안합니다.

(참고: 이는 시장 상황 및 경매 당시 경쟁률에 따라 달라질 수 있으며, 최종 입찰가는 본인의 투자 판단에 따라 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.