나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경165 [1] 경기도 양주시 옥정동 905-1 힐스테이트양주옥정파티오포레2단지 615동 1층12호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직감 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정초등학교" 서측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

2024년 06월 28일에 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕, 지상 3층 건물 내 제1층 제12호(1층 ~ 3층 복층형)로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등(탐문), 바 닥 : 강화마루깔기 및 일부 타일깔기 마감 등(탐문), 창 호 : 하이세시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택, 단지형 연립주택, 1층 ~ 3층 복층형, 방3, 거실, 다용도실, 화장실3 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택 단지내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 옥정동 905-1 : 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, - 옥정동 905-2 : 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, - 옥정동 905-3 : 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, - 옥정동 905-4 : 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, - 옥정동 905-5 : 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경165 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 905-1 힐스테이트양주옥정파티오포레2단지 615동 1층12호

용도: 연립주택 (도시형생활주택, 단지형 연립주택)

감정가: 777,000,000원

토지면적: 206.19㎡ (약 62.38평)

토지지분: 206.18839999999997㎡ (약 62.38평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9701㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 도OOOOOOOO (도드람양돈협동조합)

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 양주시 옥정동에 위치하며, "옥정초등학교" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약:

말소기준권리는 2024년 12월 30일 접수된 도드람양돈협동조합의 근저당(을1, 595,200,000원)입니다.

해당 근저당보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 이광선, 2024-12-30 접수)

* 근저당 (을1, 도드람양돈협동조합, 595,200,000원, 2024-12-30 접수) - 말소기준권리

* 임의경매 (갑4, 도드람양돈협동조합, 509,000,746원, 2026-03-31 접수)

* 가압류 (갑5, 주식회사케이비국민카드, 54,189,518원, 2026-04-08 접수)

등기부채권 총액은 649,389,518원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-04

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 없어 인수할 보증금은 없습니다.

* 권리분석 종합:

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 정보 분석:

제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 동일한 주소지(경기도 양주시 옥정동 905-1) 및 건축 연도(2024년)를 가진 '라피아노스위첸양주옥정1단지'에서 최근(2026년 6월) 실거래가 이루어졌습니다.

* 2026년 6월 19일: 60,177만원 (전용면적 약 84.42㎡)

* 2026년 6월 01일: 67,440만원 (전용면적 약 84.37㎡)

* 2026년 6월 05일: 72,731만원 (전용면적 약 84.65㎡)

* 시세 분석:

최근 실거래가를 보면, 전용면적 약 84㎡ 기준 6억 1천만 원대에서 7억 3천만 원대의 거래가 형성되었습니다. 본건의 감정가 7억 7천 7백만 원은 최근 실거래 최고가 대비 약 5천만 원 높게 평가되었습니다. 이는 신축 단지의 미래 가치 상승 기대 등이 반영된 것으로 보입니다. 따라서 현재 시세는 최근 최고 실거래가인 약 7억 3천만 원 수준을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 구조 및 이용 상태:

2024년 6월 28일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 경사지붕 건물입니다. 본 물건은 지상 3층 건물 중 1층에 위치하며, 1층부터 3층까지 복층형 구조로 구성되어 있습니다. 내부적으로는 방 3개, 거실, 다용도실, 화장실 3개 등으로 이용 중입니다. 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 바닥은 강화마루 및 일부 타일로 마감되었습니다.

* 설비 내역:

기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 주차장 시설도 완비되어 있습니다.

* 토지 이용 상태 및 도로:

인접한 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다. 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한사항:

본 물건의 토지는 제2종전용주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다. 일부 토지(905-4, 905-5)에는 토석채취제한지역이 지정되어 있습니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 계획된 주거 지역으로, 환경 관련 규제(가축사육제한, 배출시설설치제한 등)가 존재하나 이는 일반적인 주거 지역 관리 규제로 판단됩니다.

* 기타 리스크:

2024년 신축 건물로 노후화에 대한 리스크는 매우 낮습니다. 다만, 경매 물건의 특성상 잔금 납부 후 미납 관리비 인수 여부를 관리사무소에 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 양주시 옥정동에 위치한 2024년 신축의 힐스테이트양주옥정파티오포레2단지 내 연립주택입니다. 총 3개 층을 사용하는 복층형 구조로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변 학군(옥정초등학교)과 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다. 최근 실거래가와 감정가의 차이를 고려하여 전략적인 입찰이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2024년 준공으로 하자 및 노후 관련 부담이 없어 즉시 입주 또는 임대가 가능합니다.

* 우수한 입지: 초등학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 쾌적한 주거 환경: 단지형 연립주택으로 계획되어 있으며, 복층형 구조는 희소성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 777,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월, 약 84㎡ 기준): 601,770,000원 ~ 727,310,000원

* 최근 실거래가 최고가: 727,310,000원

최근 실거래가 최고가와 감정가 사이의 간극을 고려하고, 신축 건물로서의 가치 및 향후 시세 상승 가능성을 염두에 두어 입찰가를 산정합니다. 보수적인 접근과 적극적인 입찰 전략을 혼합하여, 최근 실거래 최고가보다 약간 높은 수준에서 경쟁력 있는 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 730,000,000원

*참고: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 추정된 가격이며, 실제 현장 조사를 통해 확인된 최신 시장 동향, 주변 경쟁 물건, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.