나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70617 [1] 경기도 동두천시 생연동 600-22 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재연 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 '스마트홈B동(통칭)' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 시장, 전철역 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 기호 1(203호)로서, 각각 외벽 : 치장벽돌조쌍기 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

주택도시보증공사가 대항력포기확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70617 (1)

* 소재지: 경기도 동두천시 생연동 600-22 2층 203호 (스마트홈B동)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 231,000,000원

* 건물 면적: 56.31㎡ (약 17.04평)

* 토지 면적: 34.78㎡ (약 10.52평) (토지/건물 일괄 매각)

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 동두천시 생연동 소재 '스마트홈B동' 단지 내에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 시장, 전철역 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 평스라브 지붕 5층 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 치장벽돌, 창호는 하이샷시로 마감되었으며, 관리 상태는 대체로 무난한 것으로 파악됩니다.

* 토지 이용 및 인접 도로: 토지는 대체로 사다리형의 평지이며 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. 본건은 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건의 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 6월 4일자 동두천시 압류 (갑3)가 말소기준권리로 기재되어 있습니다.

* 권리 내역:

* 소유권보존: 2021년 2월 1일 (구애자 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전: 2022년 5월 3일 (조재윤)

* 압류 (동두천시): 2025년 6월 4일 (말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2026년 3월 26일 (말소)

* 주택임차권 (이소라/HUG 양수): 2022년 3월 31일 전입, 2022년 3월 18일 확정 (말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이소라의 임차보증금반환채권 양수인)

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 31일

* 확정일자: 2022년 3월 18일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG)가 대항력 포기 확약서를 제출함)

* 주의: 주택도시보증공사는 임차권의 우선변제권은 승계하였으나, 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 본 물건 매각 시 임차인의 대항력이 소멸되며, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 주변 업종: 본건이 소재한 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교, 시장, 전철역 등이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

* 상권 특성: 자체적인 대규모 상권보다는 배후 주거 단지의 소비력을 기반으로 하는 소규모 상권의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 시장, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 위치하여 생활이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주거 환경: 주거 지역에 속해 있어 비교적 조용하고 안정된 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG의 대항력 포기: 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함에 따라, 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, HUG의 확약서 내용에 대한 정확한 법적 효력 및 잠재적 분쟁 가능성은 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 관리: 본 건물은 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 주변 건물들의 건축 연도 편차를 고려할 때 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 다세대주택 2층 203호입니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 사건으로, HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 2021년 사용 승인된 건물로 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 입지 및 교통 편의성은 보통 수준입니다. 감정가 대비 주변 시세가 현저히 낮아, 시세 차익을 노린 투자 접근이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약으로 인한 인수 부담이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 비교적 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 감정가와 시세 간의 상당한 차이가 존재하여 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 정보 분석 결과, 동두천시 생연동 일대의 다세대/연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다. (2026년 7월 기준)

* 대원빌라 (1986년식, 연립, 49.98㎡): 44,000,000원

* 월드아트빌 (2012년식, 다세대, 35.01㎡): 69,700,000원

* 한양주택 (1984년식, 연립, 80.98㎡): 85,000,000원

* 본건 건물 면적(56.31㎡, 약 17.04평)과 가장 유사한 유형인 월드아트빌(다세대, 35.01㎡, 약 10.59평)의 거래 금액(69,700,000원)을 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 6,581,680원/평입니다. 이를 본건 면적(17.04평)에 적용 시 약 112,158,000원의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 현재 본건의 감정가는 231,000,000원으로, 주변 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 231,000,000원

* 주변 시세: 약 112,000,000원 ~ 130,000,000원 (유사 면적 및 유형 거래 사례 기반 추정)

* 시세 대비 높은 감정가를 고려할 때, 낙찰을 위해서는 감정가의 50~70% 수준으로 접근하는 것이 합리적입니다. 이는 약 115,500,000원에서 161,700,000원 범위에 해당합니다.

* 주변 시세 및 HUG 인수조건 변경으로 인한 부담 없음 등을 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

* 최종 예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원 (시장 상황 및 경쟁 입찰자 분석 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.