나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경149 [1] 경기도 양주시 옥정동 893 양주옥정더원파크빌리지 2321동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "독바위공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 중소규모 공장, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 아파트 중 3층 304호로서 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트(방, 주방, 거실, 욕실 등)으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경149 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 893 양주옥정더원파크빌리지 2321동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 376,000,000원

토지면적: 81.57㎡ (약 24.68평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "독바위공원" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 중소규모 공장, 공원 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됨.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됨.

1.1. 3. 도로상태

본건 단지 내 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

1.1. 5. 건물 정보

건축물 용도: 공동주택(아파트)

사용승인일: 2023년 01월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 아파트 중 3층 304호

외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감

창호: 샤시 창호 등

전용면적: 84.996㎡ (약 25.71평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

1.2. 권리분석

본 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건임. 채권자는 농협은행이며, 채권 청구를 위한 임의경매 개시 결정이 내려졌음.

말소기준권리는 2023년 04월 20일자 농협은행 주식회사의 근저당(을1)임.

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사이지아산산업 (2023-02-03)

* 소유권이전: 조사형 (2023-04-20, 매매)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2023-04-20, 말소기준권리, 금354,200,000원)

* 압류: 의정부세무서장 (2025-02-12, 말소)

* 가압류: 서울신용보증재단 (2025-07-02, 말소, 금58,750,000원)

* 가압류: 국민은행 (2025-07-28, 말소, 금43,165,086원)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-09-17, 말소)

* 압류: 양주시 (2025-12-17, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-12-24, 말소)

* 압류: 영등포세무서장 (2026-01-20, 말소)

* 임의경매개시결정: 농협은행 (2026-03-24, 말소, 금335,476,094원)

등기부채권 총액: 456,115,086원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우:

본 건의 경우 임대관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 현장 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.3. 상권분석

본 물건은 양주시 옥정지구에 위치한 "양주옥정더원파크빌리지" 아파트임. 2023년 1월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트 단지임.

주변으로는 "독바위공원"이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

단지 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 접근성 또한 양호한 편임.

지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 주택, 중소규모 공장, 공원 등이 혼재되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능한 지역임.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 06월 11일: 360,000,000원 (84.996㎡, 5층)

* 2026년 06월 16일: 400,000,000원 (84.939㎡, 5층, 직거래)

* 2026년 06월 07일: 375,000,000원 (84.996㎡, 6층)

시세 분석:

최근 2026년 6월에 거래된 85㎡ 내외(약 25.7평) 아파트 실거래가는 3억 6천만원에서 4억원 사이에 분포하고 있음. 본 물건의 감정가 3억 7천6백만원은 이러한 시세 범위 내에 있으며, 특히 6층 매물의 3억 7천5백만원과 유사한 수준임. 5층 매물 4억원의 거래는 직거래로 특이사항이 있을 수 있으므로 참고해야 함.

1.4. 생활정보

본 아파트 단지는 "양주옥정더원파크빌리지"로, 총 28개 동, 930세대로 구성된 대단지임.

건물은 철근콘크리트구조이며, 본건은 10층 중 3층에 위치함.

내부 설비로는 위생, 급배수, 난방, 전기, 승강기 설비 등이 완비되어 있어 편리한 생활이 가능함.

단지 내 주차는 지상 12대, 지하 49대 (총 1271대 규모) 가능함.

단지 내 부대시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티공간 등이 마련되어 있음.

인근에는 독바위공원이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능함.

토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 본 건은 임대 관계가 미상으로 확인됨. 인수 보증금이 없다고 표기되어 있으나, 실제 점유자가 누구인지, 임대차 계약 관계는 어떠한지에 대한 현장 조사가 필수적임. 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

* 공장 인접 가능성: 주위 환경에 중소규모 공장이 소재한다고 명시되어 있어, 소음, 분진, 악취 등의 영향 가능성을 배제할 수 없음. 혐오시설 여부에 대한 추가적인 확인이 필요함.

* 신축 건물 감가상각: 2023년 사용 승인된 신축 아파트이나, 시간이 지남에 따라 감가상각 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양주 옥정지구에 위치한 신축(2023년 준공) 아파트로, 공원 인접, 편리한 교통, 잘 갖춰진 단지 내 편의시설 등 우수한 입지 조건을 갖추고 있음.

등기부상 권리 관계가 매우 명확하며, 매각으로 인한 모든 권리 소멸 예정이므로 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 시세의 안정성을 보여주고 있음.

다만, 임대 관계 미확인이라는 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 양주 옥정지구의 신축 아파트로, 향후 지역 개발 및 가치 상승 기대.

* 공원 인접 및 잘 정비된 단지 환경으로 쾌적한 주거 가치 제공.

* 경매를 통한 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산 취득 기회.

* 모든 선순위 권리가 말소되어 안전한 부동산 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 376,000,000원임.

최근 2026년 6월에 진행된 85㎡ 내외의 실거래가는 3억 6천만원에서 4억원 범위에 있으며, 특히 6층의 84.996㎡ 면적이 3억 7천5백만원에 거래되었음.

본 건은 3층임을 감안할 때, 최근 거래 사례 및 감정가 수준을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

임대 관계 미상이라는 리스크를 고려하여, 입찰가는 감정가 수준 또는 최근 거래가 중 하단부에서 상단부까지를 고려해 볼 수 있음.

추정 입찰가 범위: 375,000,000원 ~ 390,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.