나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4279 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 369-36 동방히즈힐 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세 대주택 및 아파트 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입 니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통이 용 편의는 보통인 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, - 사용승인일: 2016년 8월 18일 - 외벽: 석재붙임마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 비교적 평탄하게 조성된 2필지 일단의 정방형에 유사한 토지로서, 현재 도 시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 북동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 2필지는 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025. 8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울특별시 남부지방법원 2026타경4279 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 369-36 동방히즈힐 제2층 제203호

건물명

동방히즈힐

용도

다세대주택

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일

2016년 8월 18일

층수

지하 0층 ~ 지상 6층 중 제2층 제203호

토지면적

18. 24㎡ (약 5.51평)

건물면적

29. 83㎡ (약 9.03평)

감정가

192,000,000 원

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 강제경매

1.1. 입지조건

위치

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경

인근 지역은 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역에 해당하며, 공항시설 법 및 군사기지 및 군사시설 보호법 등의 제한을 받습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리 분석 개요

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되는 권리가 다수입니다.

말소기준 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 10월 12일 접수된 의정부세무서장의 압류입니다.

인수되는 권리

특별한 명시가 없는 한, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 파악된 바로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (김 ), 보증금 215,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 8월 17일, 확정일자 2021년 7월 1일.

본건 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 금액은 0원입니다.

주의사항

임차인은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 주택도시보증공사는 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 경매가 진행됨을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건이 소재한 화곡동은 서울 서남권의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 비교적 오래된 주택가와 신축 빌라 및 아파트 단지가 혼재되어 있습니다.

주변 상업시설

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 하지만 대규모 상업시설이나 백화점 등은 다소 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

주요 근린 시설

* 교육시설: 화원중학교가 인근에 위치하며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교통

* 대중교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 각지로 이동이 가능합니다. 지하철역까지의 도보 거리 등은 추가 확인이 필요합니다.

건축물 부대 시설

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

특수 물건 조건

HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권 등의 특수 조건이 존재하나, 임차인의 대항력 포기 및 보증금 인수 금액 0원 조건으로 인해 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 조건의 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지이용 제한

공항시설법에 따른 수평표면구역, 중요시설물보호지구, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

기타

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 해당하는 매수자는 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

총평

본건은 2016년에 건축된 비교적 신축 건물로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 감정가는 1억 9천 2백만원으로 책정되었으나, 주변 유사 부동산의 최근 실거래가를 고려할 때 시세보다 저평가되었을 가능성이 있습니다. 임차인 관련 복잡한 권리관계가 존재했으나, 매각 조건상 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

장점

* 비교적 신축(2016년 준공)으로 건물 상태 양호 예상.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 실수요자 또는 임대 목적 투자 가능.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 감정가 대비 주변 시세가 높을 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일 단지(또는 인접 단지)로 추정되는 "더원"(서울특별시 강서구 화곡동 366-36번지)의 전용면적 19.98㎡(약 6.6평) 다세대주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 환산하면 ㎡당 약 10,810,810원입니다. 본건은 전용면적 29.83㎡(약 9.03평)이므로, 유사 단지 시세 적용 시 약 322,510,000원 수준의 시장 가치를 가질 수 있습니다. 본건의 감정가는 192,000,000원으로, 최근 거래된 유사 물건 대비 상당히 낮은 편입니다.

낙찰가 산정 근거

본건은 감정가(192,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 322,000,000원 추정)의 괴리가 크므로, 시세 반영 및 경쟁을 고려한 입찰가가 필요합니다. 또한, 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적인 요인입니다.

제시 입찰가 범위

본건의 감정가는 192,000,000원이지만, 시세 반영 및 경쟁률을 고려하여 210,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 법원 현황, 경매 경쟁률, 개별적인 투자 전략 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.