나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50411 [1] 서울특별시 강동구 길동 387-5 길동청광플러스원큐브1차 6층608호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등교" 남서측 인근에 위치함. 부근은 상업용 및 업무용건물·주상용건물·공동주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철5호선 "길동역" 까지 도보로 각각 약3~4분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건내 제6층 제608호로서, 외벽은 치장석붙임·드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

아파트[도시형생활주택:원룸형]로서 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·소화전설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형으로서, 아파트(도시형생활주택)외 2 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06- 25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163m(지반+ 건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한 사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상: 외국인 등(단독 다가구 연립 다세대 아파트) 기간: 25.8.26.~ 26.8.25.국토부공고 2025-1058호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 곽동하)로부터 2026.06.26.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 387-5, 길동청광플러스원큐브1차 6층 608호

* 건물명: 길동청광플러스원큐브1차

* 구조: 철근콘크리트구조

* 준공일: 2012년 11월 21일 (사용승인일 기준)

* 용도: 도시형생활주택 (아파트, 원룸형)

1.2. 경매 정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50411 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.3. 면적 및 감정가

* 토지면적: 4.91㎡ (약 1.49평)

* 건물면적: 16.68㎡ (약 5.05평) - 전용면적

* 감정가: 110,000,000원 (1억 1천만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업용, 업무용, 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 편의성

* 대중교통 이용이 편리합니다.

* 버스정류장까지 도보 약 3~4분, 지하철 5호선 "길동역"까지 도보 약 3~4분 소요됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

* 기타 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로, 정확한 내용은 관련 법규 및 지자체 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부상 소유권 보존(2012.11.29) 및 이전(2012.12.11, 2020.03.10) 내역이 확인됩니다.

* 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026.03.27)이 말소기준권리(을3: 주택임차권, 2024.03.12)보다 선순위에 있어, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 국민건강보험공단의 압류(2026.04.07) 또한 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 곽동하 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 120,750,000원

* 전입일자: 2020년 03월 09일

* 확정일자: 2020년 02월 14일

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 06월 26일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라 본건 경매 절차에서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 바에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석 (매매)

* 본건과 유사한 시기에 건축된 주변 다세대주택(2015년식, 전용면적 약 41~42㎡)의 최근 매매 사례를 살펴보면, 2026년 5월에 2억 9천만원에서 4억원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

* 이는 평당 약 690만원에서 950만원 수준의 가격대로, 본건의 감정가(1억 1천만원) 대비 평당 약 660만원 수준의 가치와 비교 시, 주변 시세는 본건 감정가와 유사하거나 소폭 상회하는 것으로 분석됩니다.

* 다만, 본건은 전용면적 16.68㎡(약 5.05평)으로 비교 대상 물건(약 41~42㎡)보다 현저히 작은 크기입니다. 유사 건축 연도의 42㎡ 다세대 주택이 4억원에 거래된 사례는, 면적 증가에 따른 가격 상승폭이 크거나, 단위 면적당 가격이 상승했음을 시사합니다.

* 제공된 전월세 정보 JSON은 실제 매매 거래 정보로 보이며, 이는 주택의 거래량이 꾸준함을 나타냅니다.

4.2. 주변 건물 시세 분석 (전월세)

* 제공된 전월세 JSON 정보는 매매 거래 정보와 동일한 내용으로 기재되어 있어, 정확한 전월세 시세 분석이 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 주택 거래량은 양호한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 이용 현황

* 본건은 철근콘크리트구조 13층 건물 내 6층에 위치한 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 내부 현황은 현관, 방겸주방, 욕실겸화장실로 구성되어 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

* 건물 외벽은 치장석붙임·드라이비트 마감, 내벽은 벽지·타일 마감, 창호는 하이샷시 마감으로 현 상태는 보통입니다.

5.2. 편의시설 및 기타

* 상하수도, 소화전, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 양호합니다.

* 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

* 주변에 길동초등학교 등 교육기관이 위치하며, 상업 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 임차인이 대항력이 없으며, 보증금 전액에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출된 상태입니다.

* 이로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 인수 조건 변경 과정에서의 절차적 복잡성이나 예상치 못한 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 권리 관계 복잡성

* 말소기준권리보다 선순위의 권리가 없는 점은 긍정적이나, HUG 인수 조건 변경이라는 특수 물건 정보가 존재합니다.

* 경매 개시 결정 자체가 HUG의 강제경매인 점을 고려할 때, HUG와의 관련 채무 및 절차를 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

6.3. 지역 개발 가능성 및 규제

* 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 다양한 개발 제한 및 규제가 존재합니다.

* 이는 향후 재건축 또는 개발 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 길동역 역세권에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 특히, 임차인이 대항력이 없고 보증금 전액을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 인수되는 보증금 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 점이 장점입니다. HUG 인수 조건 변경이라는 특수 사항은 있으나, 이는 절차적 복잡성을 야기할 수 있지만, 결과적으로는 소유권 인수를 용이하게 하는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 면적이 매우 작고 주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정된 것으로 보이며, 투자 시 세부적인 권리 분석 및 HUG와의 인수 절차를 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강동구 길동 역세권 소형 주거 상품으로, 1인 가구 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 임차인 대항력 부재 및 보증금 포기 확약서 제출로 인수 부담이 없어 권리 분석이 간결합니다.

* HUG 인수 조건 변경으로 인한 절차 간소화 가능성이 있습니다.

* 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 110,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적(약 41~42㎡)의 최근 매매 사례를 고려할 때, 단위 면적당 시세는 약 690만원에서 950만원 수준입니다.

* 본건의 전용면적(16.68㎡)에 주변 시세(특히 2015년식 다세대, 약 690만원/㎡)를 적용하여 환산 시, 약 1억 1천 5백만원 이상의 가치를 예상할 수 있습니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없고 HUG 인수 조건 변경을 통한 절차 간소화 가능성을 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 결과를 반영하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.