나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4334 [1] 서울특별시 금천구 독산동 181-50 모아빌 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '정심초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 '도시형생활주택(단지형다세대)'임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 2필일단의 가장형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남서측 및 북서측으로 세로(가)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 181-50 및 181-53 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+ 옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4334 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 181-50 모아빌 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 261,000,000원

토지면적: 28.32㎡ (약 8.57평)

건물면적: 36.37㎡ (약 11.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, '정심초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 단독주택, 연립/다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 해당하며, 석재붙임 및 치장벽돌 외벽에 새시 창호를 사용하였습니다. 건물 내에는 통상의 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다. 토지는 인접 필지 대비 완경사를 이루는 2필 일단의 가장형 토지이며, 현재 건부지로 이용 중입니다. 건물은 남서측 및 북서측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25. 및 2025.10.20. ~ 2026.12.31. 기간).

4. 권리분석

본건은 채권자 주택도시보증공사의 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 898,000,000원)입니다.

주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2017년 7월 18일 (정우선 외 2명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2018년 4월 30일 (황신비)

* 주택임차권: 2024년 3월 5일 접수, 권리자 정삼윤(임차인), 권리금액 231,000,000원. 이 권리는 '말소' 대상입니다.

* 가압류: 2024년 1월 17일 (주택도시보증공사, 898,000,000원). 말소기준권리.

* 압류: 2025년 12월 26일 (금천세무서장). 말소 대상.

* 강제경매: 2026년 3월 26일 (주택도시보증공사, 231,000,000원). 본 경매 절차입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (정삼윤)

* 보증금: 231,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 4월 20일

* 확정일자: 2022년 4월 4일

* 배당신고일자: 2024년 3월 5일

* 대항력: 없음

특이사항 및 주의사항:

본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련하여 특별 매각조건이 있습니다. 매각으로 인해 매수인은 임차인 및 주택임차권 승계인으로부터 주택도시보증공사에 대한 대항력을 포기받는 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 매수인은 임차인의 보증금반환채무를 인수하지 않으며, 임차권 등기는 말소될 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

5. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건 물건의 면적(36.37㎡, 약 11평)과 건축 연도(2017년)를 고려할 때, 주변 유사 면적의 다세대주택 거래 사례들을 참고할 수 있습니다.

2026년 5월 6일 거래된 886-6번지 '더하우스비동' (전용면적 53.72㎡, 2017년 건축, 5층)은 4.4억원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,708만원 수준입니다.

2026년 5월 5일 거래된 972-50번지 '로얄팰리스5' (전용면적 29.87㎡, 2023년 건축, 3층)은 3.25억원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,595만원 수준으로, 최신 건축 연도임을 감안할 때 높은 가격입니다.

본건은 전용면적 36.37㎡, 2017년식 건물로, 2017년식의 더 큰 평형(53.72㎡)이 평당 약 2,708만원에 거래된 점과, 2023년식의 더 작은 평형(29.87㎡)이 평당 약 3,595만원에 거래된 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 평당 약 2,900만원 ~ 3,300만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 본건의 적정 시세는 약 3.19억원 ~ 3.63억원 범위로 예상됩니다.

6. 생활정보

본건은 '정심초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주거 밀집 지역으로 주변에 편의시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 건물 자체적으로 승강기가 설치되어 있어 고층 거주에 불편함이 적습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 (2.31억원)이 감정가(2.61억원) 대비 높은 비중을 차지하나, 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수하지 않으므로 안심할 수 있습니다. 다만, 매각 과정에서 임차인과의 협의 또는 말소 절차에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 건축물 현황상 '교육환경보호구역', '대공방어협조구역' 등 토지이용계획상의 제한사항이 존재합니다.

* 본건 토지가 완경사를 이루고 있어 건축 및 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

서울특별시 금천구 독산동에 위치한 본 도시형생활주택은 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경이 양호합니다. 권리관계상 복잡한 부분이 있으나, '임차인의 대항력 포기 조건 매각'으로 인해 매수인은 임차 보증금을 인수하지 않고 명도 부담 없이 입주하거나 전세를 놓을 수 있습니다. 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 판단되며, 이는 투자 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 현 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 임차인이 보증금을 인수하지 않고 명도 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 비교적 신축 건물(2017년 준공)이라는 점이 매력적입니다.

* 초등학교 인근 입지로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 261,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 건물 시세는 약 3.19억원 ~ 3.63억원 범위로 추정됩니다.

매각기일의 경쟁률 및 현장 분위기 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 보수적으로 320,000,000원으로 제안합니다. 이는 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있는 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.