나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4270 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 394-38 뉴트리힐 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역" 등이 소재하는바, 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상4층 건물로서, (사용승인일: 2015.07.29) 외 벽: 치장 벽돌 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '도시형생활주택(단지형다세대)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서, '도시형생활주택(단지형다세대)'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 서울특별시 강서구 화곡동 394-38 뉴트리힐 제2층 제202호

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4270 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 394-38 뉴트리힐 제2층 제202호

건물명: 뉴트리힐

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

집합건물 정보:

건축년도: 2015년 (사용승인일: 2015.07.29)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층 / 지상 4층 중 제2층

토지면적: 25.76㎡ (약 7.80평)

토지지분: 25.76㎡ (약 7.80평)

건물면적: 54.58㎡ (약 16.51평)

건물지분: 54.58㎡ (약 16.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 295,000,000원

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 "까치산역" 등이 소재하여 대중교통 이용 상황은 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 아파트, 연립, 다세대, 단독, 다가구 용도, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석 개요:

본건은 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부상 소유권 외 다수의 권리 변동이 있었으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 특히, 임차인 현황과 특별매각조건을 면밀히 검토해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 김소희)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-17

확정일자: 2021-08-06

대항력: 없음

비고: 임차권등기가 말소된 상태로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

본건은 임차인 관련 보증금 인수 사항이 없습니다.

등기부상 권리 현황 (요약):

* 소유권보존: 2015-08-04 (김상동 외 1명)

* 소유권 이전 (지분): 2015-08-24 (유명희)

* 소유권 이전 (공유자 전원 지분): 2021-10-07 (안상훈)

* 주택임차권: 2023-10-25 (김소희, 290,000,000원) - 말소

* 압류: 2023-10-31 (강서구) - 말소

* 강제경매: 2026-03-26 (주택도시보증공사, 290,000,000원) - 말소 (본건 경매 사건)

특별매각조건:

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 매수인이 임차인에게 보증금을 인수할 의무가 없음을 명확히 하는 조건입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권 특성:

본건은 주택밀집지역에 위치하여 기본적인 주거지 상권을 형성하고 있으며, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변 거래사례 (참고용):

제공된 최근 매매/전월세 정보는 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례로서, 본건과 직접적인 단지 내 비교 사례는 아니지만 지역 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 2026년 7월 거래 사례:

- 전용면적 19.98㎡, 2019년식 (4층): 216,000,000원 (약 108.1만원/㎡)

- 전용면적 37.44㎡, 1986년식 (2층): 150,000,000원 (약 40.1만원/㎡)

- 전용면적 37.56㎡, 2002년식 (3층): 160,000,000원 (약 42.6만원/㎡)

위 사례들은 건물 연식, 면적, 층수 등에 따라 가격 편차가 크므로, 본건(2015년식, 54.58㎡)과 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 신정초등학교 북서측 인근 위치.

* 교통시설: 노선버스정류장, 지하철 2,5호선 "까치산역" 인접.

* 기타: 주택가 인근으로 기본적인 편의시설 이용 가능.

혐오시설 유무:

주변 환경이 주택가 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있으며, 학교 인근이라는 점에서 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 화장장, 고압선 등)이 소재할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 제공된 정보와 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성:

주택도시보증공사가 채권자이자 임차권과 관련된 특수 관계인으로 얽혀 있어, 권리 분석 시 HUG의 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

향후 시세 변동 가능성:

부동산 시장의 전반적인 변동성과 지역 개발 계획 등에 따라 시세가 달라질 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2015년에 신축되어 비교적 양호한 건물 연식을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 주거 환경이 안정적인 지역에 자리하고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 290,000,000원이 있으나, 특별매각조건에 따라 매수인이 인수할 보증금은 0원으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 금전적 부담 없이 소유권을 이전받을 수 있다는 장점이 있습니다. HUG 관련 특수 조건은 복잡성을 더하지만, 결과적으로는 매수인의 부담을 경감시키는 방향으로 해석됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 없는 임차권: 매수인이 임차 보증금을 인수할 필요가 없어(0원 인수), 명도 관련 리스크가 줄어들고 인수 금액이 명확합니다.

* 양호한 입지: 지하철역 및 초등학교가 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 신축(2015년) 건물: 비교적 최신 연식으로 유지보수 측면에서 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 295,000,000원이며, 임차인의 보증금이 290,000,000원으로 이는 시장에서 평가하는 본건의 가치를 뒷받침하는 중요한 지표입니다. 제공된 인근 거래 사례는 면적, 연식 등 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

매수인이 인수할 보증금이 0원임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 제안합니다.

본건의 명확한 권리관계와 입지 조건, 그리고 0원 인수 조건 등을 고려할 때, 본 가격 범위 내에서의 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.