나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4391 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이 · 평가일 2026.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 '까치산역' 남서측에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 지하철2,5 호선 '까치산역' 및 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 제10층 제1005호로서, ［사용승인일: 2021.04.21.］ 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: PVC 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개발난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 화재탐지 및 소화설비, CCTV 설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 4필 일단의 정방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4미터, 동측,서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지기호(3,4): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4391 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제10층 제1005호

용도: 오피스텔

건물명: 리치아파트 105동 10층 1005호

사용승인일: 2021년 04월 21일

총 층수: 13층

본건 층수: 10층

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

건물면적 (전용면적): 23.58㎡ (약 7.13평)

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 지하철 2, 5호선 '까치산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 형성된 지역입니다.

1.1. 2. 교통 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2, 5호선 '까치산역'과 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 노폭 약 4미터, 동측 및 서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다. 더불어 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 대상 및 기간 확인 필요).

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2026년 03월 30일에 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

1.2. 2. 주요 권리 분석

* 소유권: 주식회사미림종합건설에서 소유권보존 후, 2021년 09월 17일에 이인숙에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

* 임차권: 김민아 씨가 선순위로 주택임차권을 등기하였으며, 보증금은 224,500,000원입니다. 전입일자는 2021년 09월 23일, 확정일자는 2021년 08월 13일이며, 배당신고일자는 2025년 08월 28일입니다. 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다.

* 채권: 채권자는 한국주택금융공사이며, 경매를 신청하였습니다.

1.2. 3. 인수되는 권리

등기부등본상 '을4' 순위의 주택임차권(김민아)은 말소기준권리(강제경매)보다 선순위이며, '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있음(임대차보증금 224,500,000원, 전입일자 2021.09.23., 확정일자 2021.08.13.)"으로 명시되어 있습니다. 따라서, 해당 임차인의 보증금 중 배당 절차에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

까치산역 인근의 일반상업지역으로, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 신축 오피스텔이라는 점에서 젊은 층이나 1인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 유사업종 분석

주변 오피스텔들의 평균 매매 시세는 약 2억 3천만 원에서 2억 5천만 원 선으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가(2억 4천만 원)와 유사한 수준입니다. 임대료 시세는 평형과 층수에 따라 다양하나, 7평대 오피스텔의 경우 보증금 1,000만원에 월세 95만 원~110만 원 선에서 형성되는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설

인근에 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 대형 마트가 있어 장보기 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 주거 생활에 불편함이 적습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 임차보증금 인수 가능성

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김민아 씨의 보증금 224,500,000원의 잔액 인수 가능성입니다. 만약 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 부담해야 하므로, 이는 총 투자금액 산정에 매우 중요한 요소가 됩니다.

1.5. 2. 토지이용계획 관련 규제

본건은 공항과 인접하여 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 아파트 용도 등)에 따라 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.5. 3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 소재지(화곡동 925-15) 바로 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 일부 지역(마곡 등)에서는 과거 집단에너지시설, 물재생센터, 택시공영차고지 등 혐오시설로 분류될 수 있는 시설에 대한 주민 민원이 있었던 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철역(까치산역) 인근에 위치한 신축 오피스텔로서, 입지 및 건축 연한 측면에서 장점을 가지고 있습니다. 주변 편의시설 접근성 또한 양호합니다. 그러나 최대의 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수 가능성으로, 약 2억 2천 4백 5십만 원의 잠재적 인수 부담이 존재합니다. 이는 본건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 시세차익 기대

신축 건물이라는 점과 역세권이라는 입지 조건을 고려할 때, 장기적으로 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 임차보증금 인수 금액을 고려한 실질적인 투자 수익률 분석이 필수적입니다.

1.7. 2. 임대 수익

안정적으로 월세 임대가 가능하다는 장점이 있습니다. 다만, 임차보증금 인수 부담액과 시세 임대료를 고려하여 예상 임대 수익률을 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액은 240,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 실거래가도 2억 3천만 원에서 2억 5천만 원 선에서 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(224,500,000원) 인수 부담을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

보증금 인수 부담을 제외한 일반적인 시세 반영 및 경매 할인율을 고려한 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85~95% 수준인 204,000,000원 ~ 228,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 실제 입찰가는 인수해야 하는 보증금 총액을 감안하여 결정해야 하며, 본 물건의 경우 투자자는 보증금 인수액을 총 투자 비용으로 반드시 포함하여 재무 계획을 수립해야 합니다. 따라서, 낙찰가가 보증금 인수 금액을 초과할 경우, 총 지출액이 시장 가치를 크게 상회할 수 있음을 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.