나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100614 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 719-24 역삼역센트럴푸르지오시티 4층434호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HD · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철 2호선 '역삼역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 업무용부동산, 상업용부동산, 각종 근린생활 시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역 으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서울지하철 2호선 '역삼역'이 소재하는 등 대중 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬라브지붕 18층건 중 제4층 제434호로서 (사용승인일 : 2019.04.24) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 외장 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 하이새시 이중창호 마감 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 주차장시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본동 남서측 및 남동측 방향으로 노폭 약 8m 내외, 북서측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(5) 토지 공히 도시지역, 일반상업지역, 리모델링지구(테헤란로 리모델링 활성화구역), 지구단위계획구역 (테헤란로), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래에관한허가구역 (지정기간:2025.10.1.~2026.12.31./아파트용도 한정), 토지거래에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동 719-24 역삼역센트럴푸르지오시티 4층 434호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100614 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 232,000,000원입니다.

토지 면적은 3.12㎡(약 0.94평)이며, 건물 면적은 17.57㎡(약 5.32평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강남구 역삼동에 위치하며, 지하철 2호선 역삼역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 업무용, 상업용 부동산, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장과 지하철 2호선 역삼역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물 남서측 및 남동측으로 노폭 약 8m 내외, 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지는 대체로 등고평탄한 5필지 일단의 사다리형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울중앙지방법원의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2026타경100614)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 현재 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 소유권 이전, 매매 관련 등기가 순차적으로 기재되어 있습니다.

주택임차권(정한준, 보증금 230,000,000원)이 을3호로 등기되었으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

특히, 임차인 정한준은 전입일자(2022.02.07)보다 확정일자(2022.01.11)가 앞서며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

또한, 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.26.자)가 제출되었습니다.

따라서, 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 230,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 강남구 역삼동 일대는 서울의 핵심 업무지구 중 하나로, 풍부한 비즈니스 인프라와 유동인구를 자랑합니다.

역세권에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 주변에 다수의 오피스 빌딩, 상업시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

건축물 표제부 정보에 따르면, 본 건물은 업무시설 및 근린생활시설로 이용 중에 있으며, 총 18층 규모의 현대적인 오피스텔입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 2019년 4월 24일 사용승인을 받은 역삼역센트럴푸르지오시티 내에 위치합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이새시 이중창호로 마감되어 있습니다.

내부에는 위생·급배수, 난방, 승강기, 화재 탐지 및 경보, 소화전, 주차장 등 오피스텔로서 필요한 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

제공된 정보상, "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차권(주택도시보증공사, 정한준)은 대항력이 없으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 이 부분은 리스크 요인이 아닌 것으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획 상 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 또는 아파트 용도 등으로의 거래 시에는 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다. 현재 용도가 오피스텔임을 감안할 때 일반적인 거래에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강남구 역삼역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 우수한 입지조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

소형 면적임에도 불구하고 현대적인 건물 시설을 보유하고 있으며, 주변 상권 또한 발달되어 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없어 명도 및 소유권 취득에 있어 안전성이 확보된 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 업무지구인 강남구 역삼동의 초역세권 입지.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물의 깔끔한 컨디션.

* 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 안전한 투자 가능.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 임대 수익 창출에 유리.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(17.573㎡)의 역삼역센트럴푸르지오시티 오피스텔은 2026년 3월 20,400만원, 7월 20,600만원, 7월 21,200만원에 거래되었습니다.

이는 3.3㎡당 약 1.17억원 수준의 시세입니다.

감정가 232,000,000원 대비 최근 거래 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 거래가 평균치인 약 207,333,333원과 감정가를 고려하여 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 물건의 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.