나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3495 [1] 서울특별시 동작구 상도동 335-118 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재‘신대방삼거리역’북측 인근에 위치하고, 주위는 단독 및 다세대주택 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인근에 지하철 7호선인 "신대방삼거리역"등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평옥개위아스팔트슁글지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽: 적벽돌쌓기 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등,용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3495 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

물건 종류: 연립주택

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 335-118, 1층 102호

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 573,000,000원

토지 면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

토지 지분: 59.57㎡ (약 18.02평)

건물 면적: 76.74㎡ (약 23.22평)

건물 지분: 76.74㎡ (약 23.22평)

건축년도: 1991년 (사용승인 1992년)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 지하철 7호선 신대방삼거리역 북측 인근에 소재합니다.

주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다.

지하철 7호선 신대방삼거리역을 통해 강남, 강북 등 주요 도심 접근성이 양호합니다.

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

가축사육제한구역, 교육환경보호구역

대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상, 2025.08.26~2026.08.25)

토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최영희의 소유권 이전 등기가 1993년 5월 18일에 접수되었습니다.

말소기준권리인 신한은행 근저당이 2014년 12월 22일에 145,500,000원으로 설정되었습니다.

이후 신한은행 근저당이 2021년 3월 5일에 36,000,000원으로 추가 설정되었습니다.

현재 채권자 신한은행의 신청으로 2025타경3495 임의경매 개시 결정 등기가 2026년 3월 27일에 접수되었습니다.

등기부채권 총액은 181,500,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 내용상 없습니다.

모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

보증금 등 상세 내역이 미상인 임차인이 있을 경우, 현황 조사 및 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 전용면적 55.64㎡ (1995년 건축) : 640,000,000원 (약 1150만원/㎡)

* 전용면적 41.1㎡ (1986년 건축) : 695,000,000원 (약 1691만원/㎡)

* 전용면적 41.16㎡ (1991년 건축) : 740,000,000원 (약 1800만원/㎡)

본건의 건물 면적은 76.74㎡로, 제시된 최근 거래 사례(전용면적 41.1㎡ ~ 55.64㎡)보다 넓습니다.

이를 감안할 때, 본건의 실제 시장 가치는 유사 면적 물건의 가격대를 고려할 때 약 7억 원 이상으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 573,000,000원으로, 최근 시세보다 낮게 책정되어 있습니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 573,000,000원이지만, 인근 유사 물건들의 최근 매매가가 640,000,000원에서 740,000,000원 범위로 형성되어 있어, 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

본 건의 면적(76.74㎡)이 유사 매매 사례보다 넓다는 점을 고려할 때, 보수적인 시세 추정치는 약 7억 원 수준으로 볼 수 있습니다.

따라서 본 건의 예상 입찰가는 시세 대비 저렴하게 취득하기 위해 시세의 80% ~ 90% 수준인 5억 6천만원 ~ 6억 3천만원 범위를 고려하는 것이 합리적입니다.

단, 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 평옥개 위 아스팔트슁글 지붕의 지상 3층 건물 중 제1층 제102호입니다.

외벽은 적벽돌 마감이며, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 환경으로 적합하며, 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

주변에 특별한 혐오 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건으로, 경매 진행 중 변동 가능성이 있습니다.

* 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원인 점을 고려할 때, 정확한 점유 관계 및 대항력 유무는 현장 조사를 통해 재확인해야 합니다.

* 건축 연도(1991년)를 고려할 때, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상의 각종 제한 사항은 향후 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 주거 환경이 양호합니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.

전반적으로 안정적인 주거지로서 가치를 지니며, 시세보다 낮은 감정가를 활용한 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 및 양호한 교통 여건

* 최근 시세 대비 낮은 감정가

* 안정적인 주거지로서의 수요

* 향후 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 573,000,000원이지만, 인근 유사 물건들의 최근 매매가가 640,000,000원에서 740,000,000원 범위로 형성되어 있어, 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다. 본 건의 면적(76.74㎡)이 유사 매매 사례보다 넓다는 점을 고려할 때, 보수적인 시세 추정치는 약 7억 원 수준으로 볼 수 있습니다. 따라서 본 건의 예상 입찰가는 시세 대비 저렴하게 취득하기 위해 시세의 80% ~ 90% 수준인 5억 6천만원 ~ 6억 3천만원 범위를 고려하는 것이 합리적입니다. 단, 현장 조사 결과 및 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.