나이스옥션 법원경매 수원 2025타경981 [5] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층407호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""능실초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상6층 건물내 4층 403호외 4개호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 시멘트 몰탈 및 페인팅 마감 등.
창호 : 알루미늄샷시, 강화유리창호 등임.

이용상태

기호(1),(2),(3)은 공히 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현황 공실임.
기호(4)는 공부상 제1종근린생활시설(의원), 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설 (단란주점)이며 기호(4),(5)는 현황 공히 노래주점(상호:코스모스 Live7090)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자전용도로와 각각 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m) (보행자전용도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 중 기호(4)(406호)는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 78.95㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 60.77㎡로 표시되어 공부상 차이가 있고, 기호(5)(407호)는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 87.31㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 105.49㎡로 표시되어 공부상 차이가 있으며, 감정평가 실무기준 상 건물의 감정평가시 면적사정은 건축물대장상의 면적을 기준으로 하므로, 기호(4),(5)는 집합건축물대장상 전유부분의 면적을 기준으로 감정평가하였으니 경매진행시 재확인 등 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

전유부분의 면적이 등기부상 87.31㎡이나 대장상 105.49㎡임. 대장상 면적을 기준으로 감정평가하였고, 406호와 407호는 현황 공히 노래주점으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2번지에 위치한 근린상가 건물 내 4층 407호입니다.

총 6층 건물 중 4층에 해당하며, 사용승인일은 2022년 8월 26일입니다.

본 물건은 집합건물로 토지 및 건물이 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 공동담보 및 유동화 물건에 해당합니다.

1.2. 면적 및 건물현황

건물의 전유부분 면적은 등기부상 87.31㎡ (약 26.41평)이나, 건축물대장상 면적은 105.49㎡ (약 31.91평)으로 차이가 있습니다.

토지 면적은 16.51㎡ (약 4.99평)이며, 건물과 토지는 일괄 매각됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 6층 규모이며, 본건은 4층 407호입니다.

현재 407호는 제2종근린생활시설(단란주점)로 공부상 등재되어 있으며, 현황 역시 노래주점(상호: 코스모스 Live7090)으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각정보

감정평가액은 717,000,000원입니다.

감정평가 시 건축물대장상 면적인 105.49㎡를 기준으로 하였습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 능실초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 속해 있습니다.

중로2류(폭 15m~20m) 및 보행자전용도로에 접하고 있으며, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 10월 14일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 갑2(신탁등기말소), 갑3(압류), 갑4(가압류), 갑5(임의경매), 갑6(가압류), 갑7(가압류), 갑8(압류) 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

별도로 인수되는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 재확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 김 임차인이 존재하며, 보증금 30,000,000원, 차임 3,500,000원에 2023년 10월 18일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,215,827,487원입니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현재 이용상태

본 건이 속한 건물은 제2종근린생활시설이며, 특히 407호는 공부상 단란주점, 현황 노래주점으로 이용되고 있습니다.

주변은 아파트 단지가 밀집한 배후 수요를 기반으로 하는 근린 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

호매실동은 수원시의 신흥 주거 지역으로, 능실초등학교 인근은 지역 주민들을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다.

다양한 소매점, 음식점, 서비스업 등 근린생활시설이 분포하고 있으며, 꾸준한 유동 인구가 있을 것으로 예상됩니다.

건물 내 406호 및 407호가 노래주점으로 공동 이용되고 있어, 해당 업종의 수요는 일정 부분 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 능실초등학교가 위치하며, 주변 아파트 단지 내 상가들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

마트, 병원, 은행 등은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근 가능한 범위 내에 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재 지도 검색 및 관련 정보 분석 결과, 본건 물건지로부터 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 면적 차이

본 건 407호의 경우, 등기부상 면적(87.31㎡)과 건축물대장상 면적(105.49㎡) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 감정평가가 대장 면적 기준으로 이루어졌으므로, 실제 거래나 활용 시 혼란이 발생할 수 있으며, 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 유동화 물건 및 공동담보

본 건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있어, 경매 진행 시 일반 물건보다 복잡한 권리 관계를 가질 수 있습니다.

다수의 채권이 설정되어 있어 채권 총액이 높은 점도 유의해야 합니다.

6.3. 임차인 대항력 유무

임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임대차 계약 관계 및 명도 가능성 등은 별도로 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 기타 특이사항

본 건은 노래주점으로 이용 중으로, 해당 업종의 특수성 및 향후 업종 변경 시 발생할 수 있는 문제점들을 고려해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황이나 임대 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동의 아파트 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 주변 지역의 개발 및 인구 유입으로 인한 잠재력을 가지고 있습니다.

능실초등학교 인근에 위치하여 기본적인 배후 수요는 확보되어 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 등기부와 건축물대장 간 면적 차이, 높은 채권 총액, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 주의 깊게 고려해야 할 요소입니다.

현재 임차인은 대항력이 없으나, 명도 절차 및 관련 비용을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

건물 자체는 비교적 신축(2022년 사용승인)에 해당합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 근린상권 입지.

* 상대적으로 신축 건물(2022년 준공).

* 법적으로 인수 부담이 없는 임차인.

* 호매실 신도시 개발에 따른 장기적 가치 상승 기대.

* 노래주점 이용 중으로, 해당 업종의 고정 수요층이 있을 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 717,000,000원입니다.

건축물대장상 면적 기준 감정가를 고려할 때, 해당 지역 상가 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

등기부 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높은 점, 면적 불일치 문제, 공동담보 및 유동화 물건의 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 임차인 명도 비용, 인테리어 복구 비용, 향후 시세 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 하며, 본 건의 경우 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 개별적인 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 501,900,000원에서 609,450,000원 사이에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.