나이스옥션 법원경매 수원 2025타경981 [4] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""능실초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상6층 건물내 4층 403호외 4개호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 시멘트 몰탈 및 페인팅 마감 등.
창호 : 알루미늄샷시, 강화유리창호 등임.

이용상태

기호(1),(2),(3)은 공히 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현황 공실임.
기호(4)는 공부상 제1종근린생활시설(의원), 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설 (단란주점)이며 기호(4),(5)는 현황 공히 노래주점(상호:코스모스 Live7090)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자전용도로와 각각 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m) (보행자전용도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 중 기호(4)(406호)는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 78.95㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 60.77㎡로 표시되어 공부상 차이가 있고, 기호(5)(407호)는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 87.31㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 105.49㎡로 표시되어 공부상 차이가 있으며, 감정평가 실무기준 상 건물의 감정평가시 면적사정은 건축물대장상의 면적을 기준으로 하므로, 기호(4),(5)는 집합건축물대장상 전유부분의 면적을 기준으로 감정평가하였으니 경매진행시 재확인 등 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

전유부분의 면적이 등기부상 78.95㎡이나 대장상 60.77㎡임. 대장상 면적을 기준으로 감정평가하였고, 406호와 407호는 현황 공히 노래주점으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경981 (4)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2, 4층 406호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 호매실로104번길 24-62)

* 용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설, 현황 노래주점으로 이용 중)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상6층 건물 내 4층 406호

* 이용 상태: 406호와 407호는 현황 공히 노래주점(상호: 코스모스 Live7090)으로 이용 중. (기타 403호, 404호, 405호는 공부상 의원으로 되어 있으나 현황 공실임)

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 지하주차장 등

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 413,000,000원

* 토지 면적: 14.93㎡ (약 4.52평)

* 토지 지분: 14.93㎡ (약 4.52평)

* 건물 면적:

* 등기부상 전유부분 면적: 78.95㎡ (약 23.88평)

* 건축물대장상 전유부분 면적: 60.77㎡ (약 18.38평) - 감정평가는 대장상 면적 기준

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 "능실초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자 전용도로와 각각 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)

* 중로2류(폭 15m~20m) (보행자전용도로)(접합)

* 공공주택지구<공공주택 특별법>

* 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본건의 말소기준권리(근저당)는 2022년 10월 14일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 1,040,400,000원)입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

* 상기 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부등본상의 말소 예정 권리로는 소유권이전(신탁등기말소), 국민은행 근저당, 수원세무서장 압류, 하나캐피탈 가압류, 국민은행 임의경매, 서울보증보험 가압류, 국민은행 가압류, 수원시 압류 등이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인된 바 없습니다. (다만, 지상권 개요에 대한 별도 표기는 있으나, 별도의 인수로 예상되는 권리는 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인에 대한 보증금 및 차임 등 구체적인 계약 내용은 확인되지 않았습니다. 임대차 관계가 명확히 확인되지 않으므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 세심한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

* 본건이 위치한 호매실동 일대는 능실초등학교 인근으로 주거 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 수원 호매실지구는 중심상가, 학원가 특화 상권, 대규모 문화시설, 유아양육 시설, 병원 및 공장 근로자 소비력과 가족 외식 수요를 아우르는 능실마을 상권 등 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 스크린 골프장, 마사지샵 등 다양한 상업시설이 영업 중입니다.

4.2. 본건 이용 현황

* 본건 406호와 407호는 현재 공히 노래주점(상호: 코스모스 Live7090)으로 이용 중입니다.

* 이는 상권 내에서 활발한 상업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의/교육시설

* 교육시설: 능실초등학교가 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 주거 단지 인근으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 수원시 권선구 호매실동에는 노인복지시설, 장애인복지시설, 어린이집 등이 소재하고 있어 다양한 연령층의 생활 편의를 지원합니다.

5.2. 주변 혐오시설 유무

* 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 모든 잠재적 혐오시설에 대한 포괄적인 조사는 추가적인 현장 답사 및 민원 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 면적 차이

* 본건 406호는 등기부상 전유부분 면적이 78.95㎡(약 23.88평)이나, 건축물대장상 면적은 60.77㎡(약 18.38평)으로 차이가 존재합니다.

* 감정평가는 건축물대장상 면적을 기준으로 이루어졌으므로, 실제 이용 및 거래 시 면적 차이에 대한 소명 및 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

* 임차인의 보증금 및 차임 등 상세한 임대차 계약 내용을 확인할 수 없어, 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 인수 보증금은 0원이지만, 임대차 현황 미상에 대한 주의가 요구됩니다.

6.3. 복수 단위 이용

* 본건 406호와 인접한 407호가 현재 동일한 노래주점 영업장으로 함께 이용되고 있습니다.

* 이는 추후 개별적인 임대 또는 매각 시 운영상의 제약이 따를 수 있으며, 단독 사용을 원하는 경우 내부 구조 변경 및 영업 방해 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지역 개발 가능성

* 호매실지구는 서수원권 개발의 중심지로, 신분당선 연장 사업 등 교통 인프라 확충 및 지속적인 지역 개발이 예상되는 지역입니다.

* 복합 문화 시설 건립 등 도시 계획이 진행되고 있어 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

7.2. 상업 활동 가능성

* 능실초등학교 인근 및 주거 단지에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 활성화되어 있어, 현재 운영 중인 노래주점 영업 외에도 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동의 능실초등학교 인근에 위치한 근린상가입니다. 현재 406호와 407호가 함께 노래주점으로 이용되고 있으며, 주변 주거단지와 상업시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호합니다. 또한, 신분당선 연장 등 지역 개발 잠재력 또한 높게 평가됩니다.

그러나 등기부상 면적과 건축물대장상 면적 간의 차이, 임차인 현황 미확인 등 몇 가지 주의해야 할 사항이 있습니다. 특히, 면적 차이에 대한 정확한 확인과 명도 관련 리스크 관리가 필요하며, 406호와 407호가 함께 사용되는 점을 고려하여 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 관리한다면, 성장 잠재력이 있는 지역에서 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(413,000,000원)를 기준으로, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 권리 분석 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 면적 차이, 임대차 관계 미확인, 복수 단위 이용 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 조사하고, 현장 답사를 통해 최신 시세 및 권리 관계를 재확인한 후, 전문가의 도움을 받아 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

본 건의 경우 인수할 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 해당 부분은 고려하지 않아도 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.